金融街吕洪斌：规模和效益并重 深耕8大城市群

我们的体系是线上和线下互动的，线上的App已经完全的开发完了，线下的资源均在整合。未来通过一段时间，会实现全覆盖，不会落掉一个项目。这是金融街对客户的一种责任，也是作为国有控股上市公司的社会责任。

产品体系打造着力消费升级

问：随着现在城市升级和消费升级的发展诉求，金融街未来在产品的体系打造方面有怎样的创新？

吕洪斌：消费升级是大趋势。老百姓的收入高了，对生活的品质追求也高了，需要好的生活品质、要有幸福感。针对这一点，我们在业务上、未来的战略上重点考虑的，即消费升级。

住宅居住产品的服务体系，也是根据消费的需求，增长升级的配套。不是买一个房子，而是要一种生活方式。我们的服务体系就是实践对客户的需求。

我们的小镇产品以两条业务线为主：一是旅游、度假、养老为主题的小镇。例如广东的巽寮湾、遵化的古温泉小镇，这一类也是消费升级，大家除了工作以外包括度假。特别是城市居民退休后，不仅仅要环境好，还要与养老相关的配套服务。我们的小镇以旅游度假养老的业务方向，就是考虑到消费升级。

还有另一种升级，需要在城市中有第二居所，城市的房价非常的贵，房屋的面积大了后，房屋的总价就高了。城市的第一居所满足功能和日常居所，还需要别墅和洋房类，周末可以去休闲，也是一种消费升级，我们主要围绕这一块生活方式进行升级。

比如养老，从去年开始，国家就提出医保联网，各个省市医保联网了后，无论你在哪里养老，都解决了看病的问题，除此之外，每个小镇都配置医疗和养老康养，这是金融街自己的养老康养品牌。整体的业务方向，看好消费升级。

受政策较大 大宗商办物业成业绩稳定器

问：近几年的宏观调整对于金融街在售的项目和定价有怎样的影响？对项目销售以及目前公司的净利润会有怎样的压力？

吕洪斌：从去年“930”后，政策逐渐升级，层次也在增加，每个城市也是一轮又一轮加码，涉及到了全国重点的三十几个城市。

金融街的特点和布局，在全国尽管比较少。但我们布局的城市都是调控的城市，都是一线城市、直辖市，确实面临这样的问题。这些调控给我们今年的销售以及回款造成了很大的压力，尤其是住宅产品。因为政策影响的主要是居住类项目。当然还有商改住，都被波及了。例如北京、上海、广州商改住完全的限制。

有些商业散售方面，比如一些产品都不让卖给个人，只能卖给企业。比如北京的商业套内不能小于500平方米，一般的人难以承受。

对广州区域公司而言影响也是比较大的，原来的商铺卖给个人，现在不准卖了，只能卖给企业，企业又涉及到房产税的问题。如果企业买商铺，首付比例也高，对销售造成了很大的难度。

很多企业在重点城市又是受益者，例如在三、四、五线布局的企业。，在一线城市和重点的二线城市的销售是下降的，大概在17%左右。但是三、四、五线城市销售上升了50%，但是我们没有在这些城市布局。

我们也有保证业绩的稳定方式，毕竟我们不是以居住类产品为主，我们是商务地产为主的公司。所以我们的商务产品和居住产品的比例是适当的，因此今年就加大了商办类产品的销售。

尤其是上半年商办类的产品是以大客户的整售为主，今年有一些比较大的企业客户都签了约的。下半年还要加大力度，下半年商办类的整售和大客户，占到我们销售额的一半以上。这样通过销售存货业态的策略改变，保证业绩的稳定，目前我们感觉还是不错的。

今年的大单销售还有一个特点，全都是定制销售。正常的话，基本都是定制的，就是在房屋还没有盖直接将20%到30%的资金拿过来了，对我们的经营是非常有利的，而且这种定制在广东巽寮湾、上海、北京等全都有。这是基于多年积累的客户资源和口碑，也是一种信任，包括客户看了我们的产品和服务，特别是商办类的服务特系，大家是认可的。

将深耕8大城市群 打造产城融合小镇

问：随着一小时经济圈城市的发展，金融街今年在重点投资城市发展战略的考量是怎样的？更加看好哪些城市？

吕洪斌：城市的布局基于一个理念，这个理念也是趋同的，各大开发上也是趋同的。我们的理念就是看好大城市化，或者是特大城市化的趋势，包括城市群。布局上认准发展最好的五个城市群，京津翼、长三角、珠三角、成渝和中部。

这五个城市群是重点八大城市，也是国家第一批中心城市，本身这些中心城市已经有5个了，以及深圳、成都、武汉。这八大中心城市，是我们战略的定位。这一定位会非常坚持，不会扩展一些点状的二线城市，就是围绕八大中心城市。城市核心区的业务是非常重要的一块，另外围绕八大城市核心区的周边，包括卫星城和区域，也是我们考虑的。

随着城市的发展，资产价格的提升，产业外溢，人口外溢，居住区类有这种市场的，既然看好城市发展的规律，这是必然的。围绕消费升级，尤其是核心城市的中心城市居民的消费能力是比较强的。消费升级需要度假、养老，我就在周边做这种小镇，满足他们的需求。

另外是基于我们业务的特点或资源的优势，做城市的时候是以金融产业为主。其他也会涉足，例如创意文化产业园、特色小镇，就是产城融合的特色小镇。

基于我们做商务地产的客户积累，包括产品和服务，做产城融合的小镇，不管是产业还有居住和配套。配套我们自身都有，不用现去招商，例如做酒店、商业、文化类，都有自己的业务方向，因此自己就可以做了，所以我做产城融合是有先天优势的。

对未来发展有坚定信心 好房子包括好的生活方式

问：金融街控股成立25周年，下一阶段金融街未来的25年最大的希望是什么？作为业内人士，您认为怎样的房屋才算是中国好房子？

吕洪斌：金融街是1992年成立的，2000年6月份上市，上市17年。上市后金融街才快速发展，真正市场化的发展是从2004年、2005年开始的，黄金的十年就是那个时候开始的，我正好到金融街赶上黄金的头。