2016年供需先扬后抑 “930”新政成楼市分水岭

据亚豪君岳会统计数据显示， 2016年（截止12月26日）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共实现成交113179套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。

“930”新政成今年楼市分水岭

虽然全年成交数据增量明显，但是从月度走势来看，席卷全国的房地产收紧调控已经从中斩断了成交的昂扬走势。从成交月度走势当中可以看出，前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“930”新政之后的3个月月均成交则降至7221套。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，进入2016年之后，房地产市场进入新一轮上涨周期，而这一上涨可称之为“货币现象”。央行数据显示，2016年9月末，广义货币（M2）余额151.64万亿元，同比增长11.5%，而前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。近4万亿的天量贷款新增量，成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。而在连续两年近5次降息之后，今年的房贷利率水平也已达到阶段性低点，“真金白金”的支出减少也成为促进需求入市的推进器，需求的爆发使得今年前9个月成交量价持续处于上涨周期。

而在9月底，全国开始掀起新一轮全国性的房地产收紧调控。9月30日，北京发布新版“京8条”，从信贷、价格管控、土地供应等多方面从严整顿市场，其中信贷方面，二套房甚至首套房的首付比例均有所提升，并且对于二套房的认定标准也更加严格，这一收紧措施使得市场当中有效需求量锐减；另外土地方面，“控地价、限房价”的重提使得整体市场预期发生改变，后市“看空”预期增多。这两个方面的影响也使得成交月底走势在9月之后出现拐点，逐渐进入低迷周期。

近期闭幕的中央经济工作会议当中，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。而对于引发楼市过热的“天量信贷”问题，会议当中也明确指出，2017年将在宏观上管住货币，微观信贷政策支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。由此也可以看出，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将继续延续今年年底的低位运行趋势。