央行报告七提“泡沫” 化解高房价尚需时日

10月PMI和通胀数据，以及央行政策报告发布，显示宏观经济和政策拐点的出现。一方面，中国经济向好的势头得到验证，包括10月PMI指数大涨、铁路货运量创21个月新高、PPI超预期上涨1.2%，显示前期保增长政策效果显著，经济活动复苏。另一方面，在增长企稳、通胀上行之时，央行《2016年第3季度货币政策执行报告》罕见的七提“泡沫”，意味着未来政策或从保增长更多的向防泡沫倾斜，货币政策可能有所收紧。

而展望后市，市场判断分歧明显。房地产调控政策后楼市与经济走势如何?去杠杆目标进展缓慢之下，中国债(0.00,0.000,0.00)务负担是否可以持续?明年中国经济的最大风险与政策重点在哪里?有关上述问题的思辩已然是当前国内外投资者关注的焦点，也将成为12月中央经济工作会议的重点议题。

分歧一：中国房地产泡沫是否存在?

尽管国庆期间房地产调控政策在全国范围内大举推进，但当前有关于房地产市场是否有泡沫的争议仍然较大。有观点认为，中国房地产市场并不存在泡沫，是资产荒以及一线城市供需不匹配下的市场选择结果。一个重要的佐证便是基于过去十几年来对于房地产市场螺旋式上涨的观察，毕竟过去有关中国房市曾有多次泡沫担忧，并引发了严厉的政策调控，但从未出现泡沫破灭。

然而，正如笔者在文章《房地产市场对整体经济形成诸多风险》中提到的，当前中国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比指标已经高于伦敦、纽约和东京;二线城市中，南京、厦门、苏州，房价也已经超过了收入可负担情况;深圳、厦门资产泡沫情况更为突出;从租金收益来看，上海和北京租金收益(年租金/房价)在2011年至2015年仅有2%~2.2%，而到2016年这一比例继续下降至2%以下，甚至不如理财产品的收益。国际指标对比显示房地产市场存在泡沫。

当然，针对过去十几年中国房地产市场螺旋式上升的事实，笔者认为，这并非是不存在房地产泡沫的证据，反而是面对泡沫，并非采取强行刺破，而是通过基本面发展、收入增加化解泡沫的方式。可以观察到，以往当房价上涨较快的时候，政府采取措施遏制房价上涨;而二至三年的调控期间，中国居民部门的名义收入可以增长30%~40%。通过观察房价收入比指标不难发现，每轮调控中后期房价收入比都会因为收入的高速增长而出现明显下滑。

从这个角度来看，以往阶梯式的房价上涨是中国房地产市场一种很特殊的现象，即通过增加收入改善房价的可负担性，进而降低泡沫破灭的风险。当然，本轮房地产价格上升(特别是在一些大城市)程度较大，而当下中国又面临经济增长从高速向中高速转变，居民收入前景并未有大幅增长预期的背景，这意味着化解当前的高房价可能需要更长的时间，也将面临更大的挑战。