【深度】16个城市密集调控，6点全方位剖析大潮退去即将裸游的楼市

【撤退的投资客，“加杠杆”入市的“散户”将首先撤退】 

就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点，加上政策高压影响，这些城市的楼市也将步入调整的周期。同策咨询研究部总监张宏伟认为，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资客将退场：

第一类，“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，氛围就像大妈买黄金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问，这个阶段的楼市已经疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。 

第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。 

【伸长脖子欲涨价的“高价地”可能陷入困局】 

由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，去年下半年至今已经出让的高价地项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。也就是说，去年下半年至今的的高价地项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿高价地的企业也有可能因为高价地陷入困局。如果按照部分城市土地新政，部分高价地还需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样这些高价地就惨了。至此，我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，会有多少房企受制于投资市场拉动而产生的“高价地”，届时，又有多少房企有苦难言！ 

至此，前期房企们制造的“高价地”或许被套牢，这时也只能用一句话形容那些激进的房企：自己拿的“高价地”，含泪也要开发完！