【深度】16个城市密集调控，6点全方位剖析大潮退去即将裸游的楼市

【经济周期与房地产趋势下的机会与挑战】 

按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳 、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“高价地”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期，调控效果将显现。预计，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。 

由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。但是，深入调整之后也就意味着新一轮的市场机会也会来临。笔者认为，2018年这个时间段，为了提振宏观经济，楼市“救市”的大旗可能会重新被扛起，届时，新一轮的楼市上行周期将来临。

【房企策略：未雨绸缪、因地制宜与“换仓”机会】 

从市场的趋势来看，随着楼市新政不断从严执行，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），价格也很难再上涨了，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标的角度考虑，今年第四季度适合“跑量”为主的策略。 

从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，笔者认为，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化。因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。