【深度】16个城市密集调控，6点全方位剖析大潮退去即将裸游的楼市

9月30日至10月6日凌晨，短短7天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海共计16个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。 

其中，北京、深圳、广州、南京、合肥、厦门等城市力度较大，同时均表态加大土地供给；苏州、无锡、天津、程度、郑州、济南、武汉、珠海程度次之，且程度不同；佛山、南宁可忽略不计。 

16个城市集中推出限购限贷等调控措施并不是偶然，除了市场层面“高价地”频出、投资投机性需求过热之外，住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单，而这45家被企业和机构分布于16个城市。当然，上述16个城市楼市新政的集中推出也是有套路的。这个套路就是中央精神：一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。

【核心一二线城市也开始重启楼市限购限贷政策？】 

究其原因，很简单，核心一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，核心一二线城市的房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场核心一二线城市楼市的很重要的原因。 

此外，与以往不同的是，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。

当然，货币政策宽松与高价地频出的背景我们也不能忽视。从货币政策的角度来看，货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

从土地市场来看，高价地推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。今年一季度，随着高价地频出，高价地推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始出现高价地，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。

综上分析来看，要解决当前核心二线城市楼市短期内过热的问题，无非三个手段：一是收紧货币政策，二是增加土地供应，三是想法设法抑制投资投机性需求。 

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决高价地以及由于高价地频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。 

那么，要解决抑制投资投机性的需求怎么办？想当然，就是行政化的限购和限贷措施，把外来的非理性的市场需求挤出本地市场之外，为本轮资金轮动推动城市间房价轮动上涨的局面降温。