【深度】16个城市密集调控，6点全方位剖析大潮退去即将裸游的楼市

【一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活背后的市场特征】 

从楼市的角度来看，按照中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。由此看来，因城施策，因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。

总体来看，一线城市防泡沫，二线城市要稳，全国核心一二线城市“全城限购限贷”，政策落地之后，楼市的投资投机性需求要么继续被压抑，要么转移到其他渠道进行投资，从楼市的角度来看，核心一二线城市“全城限购限贷”之后，外溢的投资投机需求只能到楼市尚不是太火热的城市，比如东三省、西北西南的省会城市以及大部分非一线周边的三四线城市。届时，这些城市库存去化周期进一步降低，楼市价格开始回升，地价开始上涨，起码一部分上述城市会实现这样的结果。

一线城市——“控房价，防泡沫”背后的楼市。 

为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。笔者认为，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。 

其次，从短期内来看，行政化的措施有可能重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价；“限价”措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚；严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。 

从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整的时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，有可能会引起北京、上海、广州等一线城市甚至其他核心二线城市跟进，市场据此进入新一轮的市场调整期。 

二线城市——市场仍然分化，核心热点城市增加市场供应将成为“稳楼市”主要市场特征。 

对于核心二线城市来讲，比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“高价地”频出与房价上涨过快的二线城市来讲，想方设法增加土地供应成为今后一段时间内“稳定楼市”的主要措施。从这些核心城市的动作来看，采取“撤县并区”等措施拉大城市框架成为增加土地供应的前提，此外，盘活存量用地，推进商转住等措施增加市场供应也将逐步实施。

当然，从短期内来看，要为土地市场降温，四季度重点是防“高价地”，从诸多城市政策面可以看出，四季度通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“高价地”的现象的再现。 

三四线城市——“去库存”仍然为四季度及2017年非热点城市楼市“活”的主流政策。 

当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等将成为新一轮的楼市热点。 

事实上，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。从短期内来看，当前上述城市楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量价的回升而明显改变。

因此，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，四季度及2017年，“去库存”盘活存量仍然是上述城市政策的主旋律。这些城市的地方政府仍然会会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。 

而当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这对于上述非热点 城市来讲，可能迎来“活”的时机，尤其是对于库存去化周期小于15个月的的城市来讲，有可能在这一轮三四线城市复苏大潮中率先复苏好转，市场也会因此活跃起来。