白皮书明确未来北京调控方向 高端住宅市场风险升级

北京楼市调控仍会从紧，二套非普宅首付若提高将对改善市场形成重压

近日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设白皮书》，重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”房地产市场总体思路。其中最为吸引眼球的无疑是其中“适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”一条。

亚豪机构市场总监郭毅认为，提高二套非普通住宅首付比例并非北京首先提出，上海已有先例，这也正是针对“高端市场”进行调控的针对性条款，由此也可以看出，在严厉限购政策实施多年之后，未来北京住宅市场调控力度，尤其是高端市场调控力度仍不会有所放松，反而将继续收紧。这一政策预期也释放出决策层对于一线城市楼市过热的担忧，开发商豪赌一线城市造成高价地频出、房价预期高企，是泡沫滋生，楼市不稳定的重要因素之一，加强对于中高端市场的调控力度，有助于房企回归理性，减少对于影响后市预期的价格信号，有利于房地产市场恢复常态。

而从对市场的实际影响来看，郭毅认为，影响面较为广泛。根据亚豪君岳会数据显示，按照目前北京普通住宅认定标准，今年以来五环内成交的住宅产品基本均可归属至非普通住宅行列，而五六环之间非普宅占比也高达60%左右，六环以外非普宅占比也超过四成，从整体市场来看，今年来非普宅成交占比已高达近六成。而第二套购买这些非普通商品住宅产品未来均将受到政策影响。

不过郭毅同时认为，这一政策预期对于豪宅市场影响相对较小，因为豪宅产品涉及金额较大，因此多为分期付款，或首付分期，并不过度依赖于银行贷款。但是对于大面积改善型住宅影响相对较大，尤其是总价1000万左右，或面积超过140平米以上的住宅产品，这类产品客群首付能力多受限制。如果按照上海先例，首付由目前的五成提升至七成，按照1000万元总价计算，首付要多出200万元，对于客户的承受能力是一大考验，对项目销售也将造成不小的压力，届时分期首付的对策或将重新风靡市场。