白皮书明确未来北京调控方向 高端住宅市场风险升级

北京楼市调控仍会从紧，二套非普宅首付若提高将对改善市场形成重压

近日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设白皮书》，重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”房地产市场总体思路。其中最为吸引眼球的无疑是其中“适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”一条。

亚豪机构市场总监郭毅认为，提高二套非普通住宅首付比例并非北京首先提出，上海已有先例，这也正是针对“高端市场”进行调控的针对性条款，由此也可以看出，在严厉限购政策实施多年之后，未来北京住宅市场调控力度，尤其是高端市场调控力度仍不会有所放松，反而将继续收紧。这一政策预期也释放出决策层对于一线城市楼市过热的担忧，开发商豪赌一线城市造成高价地频出、房价预期高企，是泡沫滋生，楼市不稳定的重要因素之一，加强对于中高端市场的调控力度，有助于房企回归理性，减少对于影响后市预期的价格信号，有利于房地产市场恢复常态。

而从对市场的实际影响来看，郭毅认为，影响面较为广泛。根据亚豪君岳会数据显示，按照目前北京普通住宅认定标准，今年以来五环内成交的住宅产品基本均可归属至非普通住宅行列，而五六环之间非普宅占比也高达60%左右，六环以外非普宅占比也超过四成，从整体市场来看，今年来非普宅成交占比已高达近六成。而第二套购买这些非普通商品住宅产品未来均将受到政策影响。

不过郭毅同时认为，这一政策预期对于豪宅市场影响相对较小，因为豪宅产品涉及金额较大，因此多为分期付款，或首付分期，并不过度依赖于银行贷款。但是对于大面积改善型住宅影响相对较大，尤其是总价1000万左右，或面积超过140平米以上的住宅产品，这类产品客群首付能力多受限制。如果按照上海先例，首付由目前的五成提升至七成，按照1000万元总价计算，首付要多出200万元，对于客户的承受能力是一大考验，对项目销售也将造成不小的压力，届时分期首付的对策或将重新风靡市场。

普宅、非普宅区别化调控，京津冀或将纳入“一揽子调控”

而除去二套非普宅调控预期之外，《白皮书》中还提出将对住宅与非住宅实施区别化调控措施。

亚豪机构市场总监郭毅认为，目前市场当中，除通州商住已实施限购之外，其他区域商住类产品尚未纳入到调控范围之内，按照《白皮书》中的说法，商住市场未来全面调控的可能性仍较大。郭毅指出，这一方面是迎合“大力发展租赁市场”的政策方向，促进商住开发商作为经营主体，将商住项目“由售改租”；另一方面也是为了更好的推动“首都功能定位”中控制常住人口的目的。2015年底北京常住人口为2170.5万人，2016年，北京市计划将常住人口规模控制在2200万人以内，城六区常住人口将比2015年下降3%。而在2016年仅7个月的时间商住类产品即实现成交3.8万余套，可为近10万人提供常住居所。

 另外《白皮书》当中多次提出“首都功能”，为实现这一定位，北京商办市场发展方向应主打总部效应，郭毅认为，而目前大量小面积、散售型为主的商办市场并不利于引进大型企业，因此未来商办市场也或将迎来调控手段，大力推行商办物业的自持或减少散售规模或将成为调控方向。

除此之外，《白皮书》当中还屡次提到京津冀协同发展，并专门指出要“加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求。”

由此可以看出，在京津冀协同发展的大格局之下，虽然北京周边“津冀”承担了承接非首都功能外溢的功能，但是这些区域房价的过快上涨也引发了高层的关注，郭毅认为，尤其是通州周边的“北三县”，由于通州“城市副中心”传言的正式落地，距离其最近的河北三县（三河、大厂、香河）房价出现快速上涨，由于不受限购政策制约，这些区域投资投机性需求异常旺盛，因此也触发了限贷等初步收紧调控的政策。而基于这些区域与北京市场相互影响、密不可分的关系，因此未来也可能会出现京津冀“一揽子”调控政策，以打击投机类需求，稳定周边市场房价，更好的实现首都人口外移的目的。

住宅用地供应持续减少，高地价之外住宅建安成本攀升

《白皮书》中北京“首都功能”的不断强调，产业、人口外迁计划的逐渐实施，再结合今年北京土地供应计划，可以看出，未来北京住宅用地供应仍将持续减少。即便是重中之重的保障住房安居工程，也不断推进货币化进程，其目的就是推动人口外移，缓解北京“大城市病”的症状，加快北京城市转型速度。

另外，在加大政策性住房保障方面，《白皮书》指出将“加大在轨道交通沿线、站点周边的供地力度”，而由于目前保障性住房多为配建，因此也可以判定未来商品住宅用地供应也将多集中在轨道交通，尤其是郊区县轨道交通周边，亚豪机构市场总监郭毅指出。从2016年已出让土地情况来看，7宗住宅用地当中有5宗均集中在地铁沿线，供应极度稀缺再加上供应土地周边基础设施建设的不断完善，也将使得未来土地成本继续攀升。

而除去高价地带来的项目成本攀升之外，《白皮书》中所提出的大力发展节能建筑、住宅产业化以及“积极发展钢结构建筑”等行业方向，也将使得开发企业建安成本不断提升，其中钢结构相比目前钢筋混凝土结构综合成本要高出30%-40%。郭毅认为，上述对于住宅建筑的新要求其目的是为“建设生态文明、推进新型城镇化节能绿色低碳发展、应对气候变化及防治大气污染等”，实际对于购房者来说其居住舒适度也会相应有所提升，但是对于开发企业而言，则要面对出地价成本之外，更多建安成本的提升，使得高价地之下的高端市场价格风险进一步提升。