第一太平戴维斯：2016上半年中国房地产市场回顾

零售

来自线上线下的双重竞争不断升级，许多零售物业业主依然备感挑战。与此同时，经济增长放缓，拖累收入与零售销售的增长，更促使不少零售商重新审视实体业务网络，对扩张的态度也更为保守。

零售中心资产管理经验有限的开发商或许会选择向机构型投资者、其他开发商出售零售资产，或将其剥离出来，采取证券化或基金设计。所有权的变更对于市场来说应是利好，因为可提升资产的生产效益，增强其对消费者及零售商的吸引力。

近几个季度中，来自郊区零售项目的竞争日益明显，主打服装配饰品牌的核心商圈项目不得不重新配置业态，以增强吸引力。

零售市场不尽是乌云，也有阳光。在国内旅游市场迅速发展的背景下，一些城市大力投资建设旅游设施，将给旅游购物领域注入新的活力。上海的迪士尼度假区以及北京的环球影城即为典型案例。

较为成熟的传统零售商显著放缓扩张节奏的同时，新的增长领域也在不断涌现，如休闲娱乐、婴童亲子品牌、健康饮食与专业保健、体育运动以及化妆品等。电动汽车制造商以及华为、小米等技术公司也是新的增长来源。

住宅销售

住宅销售市场行情表现不一：一、二线城市销售热闹、价格推涨，而低线城市勉力维持价格，且严重依赖政府利好政策及支持。土地市场亦步亦趋。领先城市高价地频出，系开发商为在最核心市场立足积极竞价所致，而最后成交楼板价往往高于周边住宅项目的售价。规模较大的开发商日益转向二手土地销售市场，或通过并购以确保在关键城市的长远布局。

开发商的思路已开始向低层住宅项目转变，一改此前的高层开发趋势。虽然目前只有少数案例，但此种策略可以减少整体施工成本，打造更具特色的项目，再加上可用面积增加，还能提高空间的使用效率。低层住宅项目便于住户“接地气”，有利于促进邻里关系，培养比高层住宅区更强的社区集体意识。

此外，借助技术也可打造出差别化项目。一些高端项目融合更多高科技元素，帮助住户实现环境控制、优化居住条件、提高能源效率。常用技术包括净水及新风系统（不仅过滤PM2.5）、高级安保控制、预先编程的环境控制设置以及包括雨水收集系统、电动车充电桩在内的环保技术。

世界上多数发达国家已采取措施控制机动车数量，而中国的汽车之恋才刚刚开始。机动车牌照价格越来越高，停车费也越来越贵。对于新住宅项目而言，停车位对项目整体吸引力的影响日益重要，而停车位本身也是收益来源。