7月商品住宅成交均价创历史新高 新盘提升硬件成标配

7月成交结构调整致价格创历史新高，房地产税长期内将影响楼市结构

据亚豪君岳会统计数据显示，7月第四周（7月18日-7月24日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2670套，成交面积26.58万平方米，环比分别增加42%、28%。与此同时，上周商品住宅成交均价为38457元/平方米，环比上涨11%，这一成交均价也创造了近8周的新高。

而截至24日，7月北京商品住宅成交均价高达35357元/平方米，相比上月同期上涨17%，这一价格也创造了同期历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，7月成交价格的快速上涨一方面是受到结构性调整的影响，低价商住类项目占比减少，高单价普宅成交回升，拉动了整体市场价格的上升。根据亚豪君岳会数据显示，7月（截止24日）商住类产品占比已由6月同期的74%下滑至58%；另一方面现阶段推新的普宅项目，纯新盘高价入市，老项目涨价成风，7月（截止24日）纯商普宅成交均价相比上月同期上涨13%，而上周成交排行首位的纯新盘首开华润城成交均价高达67260元/平方米，这也成为拉动7月北京商品住宅价格快速上涨的重要原因。

上周关于税制调整的“旧闻”重新被拾起，财政部部长提出将义无反顾推进房地产税，虽然这一税制新规无法在短期突破，但在长期内仍然会对北京楼市产生结构性影响。郭毅认为，房地产税无论其起征点与税率如何制定，势必都将会影响名下拥有多套房产的群体，刺激其出手，届时二手市场房源增多价格调整，其性价比的优势将进一步挤占新房市场份额。对于新房市场而言，高价地纯新盘们虽然售价较高，但通过产品创新和服务升级的品质优势，仍然能够吸引高端客源，而大量的老项目后期，相比周边二手产品优势并不明显，一味涨价其市场接受度也面临考验，因此郭毅也指出，对于一些产品优势并不明显的老项目而言，现阶段加快出货才是“王道”。

7月第四周5盘入市，科技健康系统等硬件升级成新盘“标配”

据亚豪君岳会统计数据显示，7月第四周（7月18日-7月24日）北京住宅市场共有5个项目入市，相比之前一周减少3个。其中包括西山湖雲空间、万年·广阳郡九号两个纯新盘，以及中弘由山由谷、鲁能·泰山7号别墅等三个老项目后期。5个项目共新增住宅产品1078套，预售许可面积11.4万平方米，环比分别增加66%、74%。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，上周入市两个纯新盘项目表现较为出众，均告热销，而对于现阶段的纯新盘项目来说，高科技这一原本的加分项前已成为“标配”。其中万年·广阳郡九号引入PM2.5空气净化系统、室内恒温恒湿系统等“十大生态科技系统”，而西山湖雲空间也主打“智能非毛坯”。受到土地成本的制约，现阶段入市的纯新盘项目均与所在区域产生一定价差，例如房山良乡目前在售项目售价多在30000-35000元/平方米，而万年·广阳郡九号入市价格则高达42000元/平方米。为弥补这一价差，纯新项目不得不在产品打造上苦下功夫，增加科技健康系统等硬件设施，从而提升项目品质，创造项目在区域内独有的优势，而这也将成为未来纯新盘项目的入市“定律”。

7月第四周（7月18日-7月24日）成交套数排行榜