第一太平戴维斯：2015年中国商业地产发展概况预测

  商业地产市场趋势：网购零售额加速增长，零售商加速布局二三线城市，商圈两极分化进一步加剧

  较之写字楼市场，消费者行为及心理主导的商业市场的变化将更为复杂，预计将呈现以下趋势：

  部分城市供过于求，短期内供应消化压力较大，应引起警惕。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市以及成都、重庆、天津、沈阳以及大连等五个二线城市为例，2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米，占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城市新增供给量分别占到总存量的24%以及21%。尽管近年来零售商出现加速布局主要二三线城市的趋势，如此庞大的供给水平带来的空置率上行压力仍为零售商，尤其是知名品牌零售商，赢得了更大的议价空间，因此这些城市的平均租金将存在调整的可能。

  商圈间两极分化程度进一步明显。诸如北京上海等一线城市去中心化趋势将愈发明显，绝大多数新增供给将位于非核心区域，由于知名零售商开店仍以核心商圈为主，业主相对较弱的议价能力以及保证健康开业率的压力将导致核心商圈与非核心商圈之租金差距进一步加剧，同时拉低全市整体租金涨幅。

  需求结构变化明显。总体而言，奢侈品、高端品牌以及快时尚品牌需求放缓，轻奢品牌、体验类业态零售商及餐饮品牌加速扩张。一方面，奢侈品需求短期内难以升温，根据贝恩咨询的最新报告显示，受中国政府持续的反腐政策以及更多消费者选择海外代购及在国外购物影响，2014年中国奢侈品市场在连续两年经历增长放缓后首次出现负增长。加之最近两年多数奢侈品牌谨慎布局开店，预计这一趋势将在2015年得以延续。

  另一方面，与全国社会零售额放缓形成鲜明对比的是网购零售额的迅猛增长，预示着电商对实体零售业带来的巨大冲击将愈演愈烈。有鉴于此，越来越多的开发商倾向于牺牲较大面积引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态，人流集聚效果明显的餐饮及儿童品牌，以及艺术相关业态，以增强项目的趣味性、导入人流实现项目内各类商户的协同发展。然而，从商业项目的长远发展来看，体验类商户毕竟只能“锦上添花”，而不能“雪中送炭”，一个商业项目归根结底成功的关键还是在于根据区域目标客群而精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费者消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市而言，商业项目则更应着本质的消费购物功能，而不应一味的追求标新立异的体验功能。

  携手O2O实现共赢。据有关数据统计，目前中国手机上网人数已超过5亿人，通过手机APP实现线上线下交易已经成为很多商场的营销手段之一。虽然目前多数商场在O2O模式中与电商相比依然处于被动地位，但如何通过建立O2O平台进行营销推广、与消费者互动巩固其忠实度并增强消费体验、通过大数据分析消费需求挖掘潜在消费需求，仍然是未来商业项目重点探索的方向之一。