易居：2014年楼市库存去化有惊无险 今年压力将继续释放

  （二）一二三线城市分析

  1、2014年三类城市存销比均呈“倒U形”

  2014年12月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、13.7和21.2个月。相比11月份14.6、15.0和23.1个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。在限购限贷政策松绑效应、降息政策效应等利好因素下，三类城市在2014年的存销比均呈现“倒U形”。

  从具体城市看，12月份，存销比环比上升的城市只有3个，即淮南、贵阳和茂名。此类城市存销比增加，和12月份市场呈现供大于求的状态有密切关系。同时，在35个城市中，有32个即9成城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以温州和深圳的存销比环比跌幅最大，相比11月份水平分别减少了8.1个月和2.8个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力得到比较好的释放。

  总体上看，一线城市去库存速度要快于二线城市，二线则快于三线。而从总趋势看，三类城市走势基本一致。可以对2010-2014年的年度数据进行观察。其中，2010年三类城市存销比总体偏小，这也助推了此类城市房价的持续上升。2011年三类城市存销比持续增加，说明去库存的压力在增加。2012年存销比总体处于下行态势，并在2013年3月份前后出现历史低位，那时房价环比增幅也达到了最高值。过了2013年3月，存销比持续上升，尤其三线城市最明显，这和一二线城市市场更热有关系。2014年上半年存销比持续上升，说明市场去库存状况在不断恶化。但到了下半年，随着限购松绑等政策效应的释放、央行降息政策的持续影响，去库存速度在不断加快。尤其从目前来看，一二线城市的存销比数值相对较小，这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。

  三、2015年去库存压力会得到继续释放

  从2014年12月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交显著提升，这有助于各房企和各城市去库存速度的加快。二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本“脱险”，即远离了上半年持续形成的高位水平。随着去化周期的缩短，此类城市的房企将主动放弃价格优惠的做法。

  9成城市库存去化速度在加快，说明市场预期趋于好转。从衡量去库存速度的存销比指标能看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势。一方面，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。另一方面，也会使得房价下跌的压力继续趋于缓解，部分去库存效果较好的城市将面临房价止跌反弹的可能。

  2014年上半年市场比较悲观，包括库存和存销比等指标在不断恶化。但在下半年去库存的态势峰回路转，存销比出现了明显的回落，说明市场成交状况较好，去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体上看，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。