易居：2014年楼市库存去化有惊无险 今年压力将继续释放

  （二）一二三线城市分析

  1、2014年一线库存攀升态势最明显

  截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900、20075和4149万平方米，环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%，同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。

  一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增，总体仍属高位振荡格局。从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。

  二线城市12月份新增供应量为1690万平方米，高于11月份1546万平方米的水平，库存总体也属盘整格局。不过值得注意的是，在市场购房情绪总体较好的情况下，二线城市在11-12月出现了库存环比下跌的态势。

  三线城市库存保持振荡上行态势。12月份，三线城市新增供应量为306万平方米，而新增成交量为255万平方米，这导致库存出现了小幅的环比增长。

  对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势，但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。这说明一线城市受政策的影响比较大，库存走势的波动最大。二线城市在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式的上升态势。当然，在期间也有短暂的库存下滑态势，主要集中在2012年上半年和2013年上半年。对于三线城市而言，库存增长态势贯穿于2010-2014年，说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。

  二、2014年存销比呈现“倒U形”

  （一）35个城市分析

  1、2014年下半年存销比呈现明显下行态势

  2014年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为14.3个月，这也意味着市场需要用14.3个月的时间才能消化完这些库存。而在11月份，该存销比数值为15.8个月。这说明12月份去库存的速度有所加快，这和市场成交行情较好有直接关系。各类救市政策的效应在积极释放，存销比继续下滑，这使得2014年存销比“倒U形”的走势得以确立。同时预计2015年1月份存销比将继续下行，这意味着库存去化周期仍将缩短。

  对2010-2014年的年度数据进行分析。2010年存销比走势基本向下，这使得房价上涨的压力持续增加，这也是为什么2010年出台限购限贷政策的重要原因。2011年存销比持续上升，说明在政策打压下，去库存的速度趋于放缓。2012年随着市场走暖，存销比逐渐下降。2013年，存销比呈现缓慢上升态势，但由于存销比数值总体偏低，所以依然能带来房价的快速上涨。2014年存销比呈现“倒U形”走势，说明市场经历了较大的波动，这和全年的限购政策、房贷政策的变动有密切关联。

  2、2014年温州存销比总体偏高，年底位居第三

  从2014年各月份的数据看，温州存销比总体偏高。当然，在12月份，茂名和烟台的存销比超过了温州，数值分别为31.6和31.2个月。而温州则从11月份的37.2个月回落到29.1个月。温州存销比之所以出现这么明显的回落，和温州12月份市场成交量明显提升有很大关系（成交面积环比增幅为91.8%）。另外，此类城市存销比总体偏大，房价下跌概率依然较大。相比而言，大连、太原、重庆、南昌和合肥的存销比则较小。