我爱我家：楼面地价不断走高 北京楼市未来供应格局或改变

随着去年四季度楼市成交量的复苏，北京市宅地市场楼面地价攀高特征表现明显。

1月16日，朝阳区东坝南区宅地地块经过17轮竞价，被首开龙湖联合体以11.25亿元竞得，溢价率42.2%。同日还有一宗商业金融地块成交。丰台区丽泽金融商务区地块在52轮激烈竞价后，最终被金石联合以25.1亿竞得。

截止17日，北京市已经成交各类土地9宗，土地出让宗金额达284.3亿元。其中宅地成交4宗，成交总金额达184.4亿元。尤其引人关注的是，这四宗宅地的平均楼面价已经高达22348元/平，比去年同期成交的10宗宅地平均13154元/平的价格大幅上涨69.9%。经过2014年楼市深度调整之后，北京宅地市场平均成交价格依然显示出强劲的上涨势头。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从现阶段北京土地市场的成交情况看，平均地价和总价越卖越贵、不断走高的特征依然在持续。一方面由于土地价格不断上升，拿地企业越来越多地采用“抱团取暖”式的联合拿地策略，以降低投入、整合资源、规避风险；另一方面，是楼市深度调整、二三线城市供应相对过剩的压力驱动下，开发企业转投前景相对看好的一线城市拿地，不断推高地价。

胡景晖认为，这两种情况客观上已经形成一组矛盾，将促使实力欠缺的中小房企难以进一步获得开发土地，同时又使得拿地企业在后续的项目开发运作经营销售等环节面临更大的压力。同时，在供应结构上，也将进一步促使北京未来住宅市场项目供应在结构上产生分化，均价、总价偏高的豪宅类产品的供应将进一步增加，而中小户型的民宅类供应则可能相对低位，甚至主要依赖自住房、保障房等政策性住房为主。

150平以上住宅去化周期近33个月

据伟业我爱我家市场研究院监测，现阶段北京市大于150平以上的别墅类产品存量达6894套，住宅类产品存量达15167套，总计22061套，2014年全年，北京市销售的150平以上住宅（含别墅和公寓）为8054套，不计新增供应，去化周期近33个月。在这样的存量格局下，随着地价高企，大户型、高总价住宅项目的持续供应，未来此类项目的去化压力仍将不断增加。

基于此，胡景晖认为，2015年年初宅地市场的成交情况表明，在市场调整、企业竞争、价格不断上涨等因素的推动下，开发企业在北京未来一年内的拿地策略或将更趋谨慎，现有的成交情况也将进一步影响未来两三年楼市的供应和存量格局。