世邦魏理仕：2014年四季度北京房地产商务园租金微涨

2015年1月15日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2014年四季度北京房地产市场回顾》。报告指出，本季度，优质写字楼市场受个别业主面临租户即将到期而主动下调租金刺激需求策略的影响，整体租金出现轻微下滑报每月每平方米424.2元，较上季度微跌0.2%。优质零售物业市场，录得新增供应约85万平方米，创历史新高，整体空置率保持稳定。在工业物业市场方面，本季度，主要工业园区土地价格与上季度持平，报每平方米2，031元，优质商务园租金微涨。

一、优质写字楼市场

需求稳定，租金运行平稳

2014年四季度，北京写字楼租金持续高位震荡。受个别业主面临租户即将到期而主动下调租金刺激需求策略影响， 北京写字楼整体租金出现轻微下滑，现写字楼租金报每月每平方米424.2元，较上季度微跌0.2%。短暂微调不改租金整体平稳运行的大趋势。自2012年以来，北京写字楼租金一直处于高位，供需双方对市场变化都更加谨慎，同时，近阶段中国经济增长的不确定性仍在持续，市场的波动周期也在延长。

新增供应不足，空置率下降

2014年四季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量与上季度持平，为56，000平方米，在平稳的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为4.4%，较上季度回落0.8个百分点。供应减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率在低水平徘徊。

租赁交易仍以续约和搬迁为主

北京写字楼市场整体供应不足，需求走势平稳的态势已持续了12个季度。可租赁面积有限，客观限制了市场吸纳量。在过去12个季度中，市场平均吸纳量仅有5.2万平方米，且租赁需求多来自续租和搬迁。本季度租赁交易延续上季度走势，整体较为清淡，更多的交易为原租户与业主续租以及搬迁等，并涉及多个行业。某外资能源公司在平安金融中心续租，涉及面积3，000平方米， 某跨国集团续约国贸写字楼2，800平方米，某内资互联网企业在财富金融中租赁了2，000平方米，某外资能源公司在位于燕莎地区的润世中心承租了2，000平方米。本季度租赁交易多发生在东部城区。

供应上升，整体市场继续平稳运行

未来六个月，北京写字楼市场将迎来落成高峰，预计将有七个项目落成，为市场提供约40万平方米写字楼面积。落成总量较大，在缓解市场长期供应短缺的同时，也给现有项目业主造成一定压力，租金难有上升空间。但个别项目在前期预租阶段进度良好，也从侧面反映出市场需求的旺盛程度。

二、优质零售物业市场

新增创历史新高，整体空置率保持稳定

2014年第四季度，北京零售物业市场供应量创历史新高，位于王府井商圈的淘汇新天、通州的万达广场、同位于大兴的北京·荟聚西红门购物中心和鸿坤广场购物中心、位于顺义的中粮·祥云小镇一期、以及位于朝阳的龙湖·长楹天街合计为市场带来约85万平方米新增供应。除位于王府井的淘汇新天外，其他五个项目均位于非核心商圈、体量超过10万平方米、并以较高的入驻率开业。截至2014年第四季度，北京零售物业市场整体空置率为7.0%。

需求稳定，租金保持稳定

尽管整体市场迎来供应高峰，但大部分位于非核心商圈，核心商圈优质零售面积仍然相对有限，稳定的市场需求也为这部分业主带来了提高租金的动力，季内，受业主常规年度租金调整的推动，全市零售物业首层租金剔除样本变动影响环比微涨0.2%至每天每平方米45.0元。

国际品牌需求强劲，餐饮零售商积极扩张

新增供应带动快时尚品牌活跃度有所回升：荟聚西红门购物中心吸引了大量快时尚品牌的入驻，其中包括GAP旗下品牌Old Navy的北京首店，Forever 21的北京第二店；Zara旗下品牌同时入驻荟聚西红门购物中心和龙湖·长楹天街。与此同时，集合店/买手店则继续受业主青睐，并向单一品类集合店，或结合书店、咖啡馆等体验型业态的集合店等更精细化及多元化的方向发展。例如，来自意大利品牌集合店10 Corso Como的北京首店落户北京SKP（原新光天地），该店汇集了时尚服饰、书籍、餐厅、酒吧以及艺术品展览等多种业态；潮牌集合店MyPlay落户三里屯太古里南区，店铺同时配有咖啡休闲区；另一方面，包括鞋履品牌集合店、饰品集合店在内的单一品类集合店亦在市场有活跃表现。

未来供应量较大，空置率或将承压

预计未来六个月，北京零售物业市场将迎来五个合计体量超过45万平方米的新增项目，大部分仍然为位于非核心商圈的大体量社区型购物中心。大量的未来供应或将为北京零售物业市场平均空置率带来上行压力。

三、北京工业物业市场

工业土地价格保持稳定，优质商务园租金微涨

2014年第四季度，北京无工业地块推出，整体工业土地市场表现平稳，主要工业园区土地价格与上季度持平，报每平方米2，031元。商务园区租赁市场本季度主要需求仍来自于软件研发及信息科技企业，如国内某软件研发企业在国际软件大厦租赁2，000平方米。整体市场空置率连续四个季度下降至9.8%。剔除样本变动，主要园区平均租金水平环比微升0.1%至每月每平方米149.6元。

仓储物流供需稳定，发展平稳

物流仓储方面，本季度两个优质物流仓储设施百利威物流三期和普洛斯平谷一期竣工并交付使用，为北京工业物流市场带来了共12.8万平方米的新增供应。新项目的入市一定程度上缓解了供应紧缺的局面，同时也推动整体市场空置环比提升5个百分点至8.2%。需求方面，第三方物流依然是需求主力。季内录得国内某知名物流企业在宇培北京通州物流园租赁40，000平方米作为其华北的分拨中心；国内某手机制造商及某第三方物流企业因业务发展分别在普洛斯大兴物流园扩租5，000平方米。截止四季度末，北京优质物流仓储设施平均租金环比持平，报每月每平方米38.1元。

需求增长稳定，租金有望稳中有升

未来六个月，预计有近28，000平方米新增供应入市。由于新项目位于新兴物流基地，去化速度将面临一定压力，但成熟区域项目可租面积将持续紧张。预计租金将会呈小幅上扬态势。