央行930新政启动房贷证券化 将撬动10万资金亿进楼市

“美国2001-2006年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。”王涵说。

在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。

在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。

一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。

“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。

“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。

“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。

“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万亿甚至更多。”前述基金人士称。

现实骨感

某大型券商固定收益部负责人告诉本报，除交行外，数家国有大行都在制定MBS试点方案，其中建行和招行均有过类似的业务尝试，“今年7月，中国邮政储蓄银行发行了一款MBS，目前还有数单产品由银行上报管理层。”

“从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高收益的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的收益率，如果没有像两房那样的投资者，很难做大规模”。一位四大会计师事务所人士表示。

经济观察报了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10~15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。”

浦发银行的报告还称，MBS的发展不会一蹴而就：第一，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力；第二，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；第三，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。

兴业证券王涵认为，央行要推动资产证券化来稳定房地产市场，实际上有两条路径：一是央行通过贷款给国开行，而由国开行来购买商业银行的资产证券化产品，也就是中国版QE；另一种是居民端自愿购买资产证券化产品，从而银行得以腾出放贷额度发放更多按揭贷款。