二线城市写字楼危局：市场供大于求 高危博弈期已现

“如此庞大体量的市场供应，消化仍需要一定的时间，当洪峰到来的时候，市场需求不能吸纳整个市场的供应，整个市场就会发生变化，竞争也将更为激烈。”红星地产昆明公司总经理助理兼营销总监郑岚向中国房地产报记者坦言。红星美凯龙集团在昆明的西山区正在开发的红星国际广场，体量达120万平方米，也将有数十万平方米体量的写字楼面世。

“现在压力很大，未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场也对外称，“开盘货包不大，以试水为主，写字楼不比住宅，压力不小。”

市场需求不可能如供给一样放量上涨。尽管有面向东南亚、南亚的“桥头堡”战略，尽管昆明的经济与商业这几年经历了快速的增长和扩张，来自全国的资金和企业正在涌入这个新的希望之城，但商业的扩张和商务需求的增长仍然远远追不上昆明写字楼放量的速度。2014年的昆明写字楼市场显然进入了一个高度危险的博弈期。

供应洪峰将至 开发商转型求突围

与北京、上海等一线城市甲级写字楼租金连续数年上涨、空置率保持低位，市场供应一栋难求的局面不同，昆明这样的二线写字楼市场则不容乐观。

除了昆明，长沙在未来三年的写字楼市场新增供应量将超过现有存量三倍以上，面临较大的去化压力。天津尤其是滨海新区更是存在大量供应。

写字楼市场供应量大，但符合客户需求的写字楼并不多。在大量过剩的隐忧下，写字楼的转型也提到议事日程上来。

“前一段时间，我也在看写字楼，看了不下10个，但看下来一个都不满意。说明虽然数量多，但做得好的不多。”周大研告诉中国房地产报记者。

“关于写字楼，我可以说出50个专业上的问题。如果把这50个专业上的问题解决了，我不相信写字楼不好卖。反过来，如果50个问题只解决了10个，做出来就多了40个缺点，就必然卖不好。”

郑岚则认为，面对瞬息万变的市场，如果仍然以传统模式进行销售，那么也将沉溺在市场中。此前红星集团在全国进行的前期调研发现，在市场动荡时期，优质物业所受到的影响是相对较小的，并且在整个区域依旧占有市场。只有经过精心设计的优质物业，才能更好地占有任何一个非常时期的市场。包括物业品质、项目配套、品牌服务等多个方面，均是吸引消费者买单、突围市场的核心竞争力。

而在另一家目前在昆明市场正在开发写字楼项目的开发商眼里，准确定位细分市场，则是另一条突围路径。

开发润城项目的云南龙宇房地产开发有限公司总经理助理关德明告诉中国房地产报记者，在开发建设过程中对上海陆家嘴、北京金融街、重庆江北嘴金融区的考察发现，在复合型国际金融区中，写字楼的功能和定位应有所差别，不仅要有能满足世界500强企业入驻的标准5A写字楼，也要有给中小企业入驻的写字楼以及SOHO、LOFT等等衍生产品。客群目标定位到更为精准的细分市场，才能在昆明本地的CBD区域不仅形成写字楼建筑体的集群，更做到产业集群的形成。