四月份北京豪宅逆市回暖量价齐升 顶级豪宅蕴势而起

　　近段时间，刚需及改善型市场成交出现显著下滑，但4月，北京豪宅市场却开始逆市回暖。据亚豪机构统计数据显示，2014年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。总价在千万级以上的豪宅成交量明显提升，其中1000万以上的豪宅4月成交51套，占比36%，2000万以上的豪宅项目也签约了10套之多，占比为7%，而3月份该数据仅为12套和4套。

　　当普通商品房市场进入量价齐跌的通道时，4月的北京豪宅市场逆转一季度的颓势，开始稳步回升。对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，“地段、地段还是地段”，公寓豪宅的地段优势成为其价值长期向好的坚实保障。在当前国内金融系统影子银行风险加剧，流动性错配、期限错配、风险错配和高杠杆导致金融投资所谓的刚性兑付难以为继的前提下，国内财富阶层正在面临重新配置投资组合，在此时，北京优质地段公寓豪宅项目坚挺的价值走向赢得高端人群的瞩目，决定豪宅市场逆市走高的原因也就在于高端人群正在将地段作为置业的首要考虑指标。

　　据亚豪机构统计数据显示，2014年4月北京豪宅成交区域以朝阳区较为活跃，共成交85套，占比60%。板块集中在CBD和亚奥区域，分别成交34套和29套，占比分别为24%和21%。在任启鑫看来，随着高端楼市的逐渐升温，一些交通便利，拥有高端配套资源的热点区域正在成为高端置业人群的投资首选。CBD作为核心商务区，区域内的公寓豪宅项目无论是从自住还是投资角度，性价比都非常高。而受奥运会的成功举办带动的亚奥区域的不断升值，加之可开发土地的日益减少，亚奥区域的发展趋势及前景一直处于利好态势，需求量始终是有增无减。

　　顶级豪宅蕴势而起，4月单价10万以上顶豪共售出4套

　　在豪宅市场升温的大背景下，北京顶级豪宅也在近期蕴势而起。据亚豪机构统计数据显示，4月以来，成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约4套，其中西单·上国阙成交2套，北京四季世家成交1套，励骏华庭成交1套，而去年全年，也不过有21套住宅的成交价突破了10万元大关。此外，在豪宅销售量不断增加的催使下，4月份北京豪宅的平均报价成为至2013年以来历月平均报价的最高点，83410元/平方米的平均报价，环比上涨1%，同比上涨14%。

　　任启鑫认为，北京豪宅市场成交量价齐升，凸显其在整体楼市预期不明朗情况下的抗跌保值性。当下的豪宅买家日趋专业，对住宅的产品品质、园林绿化、智能科技、配套及安防等方面的综合要求越来越高，特别是购买顶级豪宅的财富阶层，更是谨慎理性。所以，核心区豪宅所拥有的先天地段优势和成熟品质无疑促成了本月这4套单价超10万元的顶级豪宅的售出。

　　此外，财富阶层选择购置房产的也较为看重的楼盘的稀缺性，这是因为稀缺决定着楼盘的升值空间。从豪宅市场的增量供给来看，近两年城市核心区出让的地块中，包括中赫·万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块，因其土地资源的不可再得，在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争，才被开发商以高价摘得。随着“高价地”的连番涌现，北京豪宅市场正在被重新定义，在高地价助推下，未来这些高价地项目的销售价格将高达10-30万元/平方米，由此对比当前城市核心区在售住宅项目的定价尚处于价格洼地，其价值长期看涨的势头明朗，成为能够吸引财富阶层出手的重要原因。

　　未来豪宅或借土地及市场政策成交进一步升温

　　在宏观政策层面，据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，“十二五”期间，北京三环内原则上不再新增供应住宅用地。随着北京的城市化进程，核心区的土地供应日趋见底，这更加凸显了核心地段的不可复制性和稀缺性。据亚豪机构统计数据显示，目前三环以内仅剩3324套可售住宅，相比去年同期减少了1000套，由此可见中心城区的住宅产品将愈加珍贵。财富阶层

　　在任启鑫看来，北京豪宅市场出现的量价双增凸显买卖双方对市场的信心，在核心区豪宅价值持续走高的催使下，无论是出于自住、投资还是收藏等心态，高净值人群都会不断加大对北京核心地段豪宅的投资，位于四环以内特别是三环以内的豪宅销量会进一步升温。另一方面作为豪宅产品的开发商，在对市场预期走高的情况下，其售卖策略也更富前瞻性，不会像中、低端市场一样“舍价保量”，而是追求高品质、高利润。

　　二季度是豪宅传统的销售旺季，在供需双方的推手下，预计北京公寓豪宅的成交量还将会有所上升。