楼市成交量首现环比上涨 下半年价格或再涨

2012年上半年全国房地产调控满一年，整体房地产市场波动明显。多地微调限购政策，消费者的购房积极性提高，整体市场经历了1、2月份成交过低，而3月份之后成交持续大幅上涨的情况，与去年调控期市场完全不同。

2年来成交首现环比上涨 同比仍降近2成

据统计，6月北京市二手房成交量为13619套，环比5月上涨7.5%，成交量连续两月突破1.2万套，为2011年调控以来首次出现。

2012年上半年全市二手房成交量为55816套，环比去年下半年上涨了5.2%。同比去年上半年下降了18.4%。从2010年上半年以来首次出现环比上涨，同比降幅也在不断缩小。

北京楼市半年成交数据统计 数据来源：链家地产市场研究部

“链家地产”市场研究部陈雪表示，今年上半年1-2月成交过低，3-6月快速上涨维持高位。在宏观政策释放松绑信号的情况下，消费者购房积极性提高拉动成交连续4月维持高位。

今年上半年成交量环比仅上涨5.2%，同比降18.4%，可见成交仍处于低位，难言市场全面反弹。但连续4月的高成交也显示出市场开始逐渐回暖。下半年若无其他政策因素影响，消费者的购房心态不会有所改变，成交量仍然维持上涨的趋势。按照当前月均成交量来看，下半年成交将会在7万套，与2011年上半年基本相当。

预期下半年成交均价将上涨

据“链家地产”市场研究部统计，6月成交均价为22136元/平方米，成交均价基本维持稳定。2012年上半年，全市二手房成交均价为21716元/平方米。成交均价环比降幅为8.3%，同比下降12%，为2010年以来同比首降。

北京楼市半年成交价格统计 数据来源：链家地产市场研究部

“链家地产”市场研究部陈雪认为，今年上半年价格走势与成交量走势基本相同，前2月成交价过低，而3月份后成交均价上涨，维稳在22000元/平方米左右。

从区域成交均价走势来看，各区域上半年成交均价同比降幅呈现出3种现象。首先，郊区价格同比降幅12%-15%，以通州、大兴、顺义等为例。其次外城四区价格同比降幅在10%左右，而内城两个区域，价格同比降幅在5%以下。

陈雪认为，上半年同比价格在数据层面是依旧比较突出。其中除了当前市场价格尚未全面回暖有关之外，2011年上半年处于全年价格高峰也是原因之一。北京连续2个月成交量维持在12000套以上，已经开始对二手房市场的价格继续回落产生了很大阻力，如若下半年成交继续维持在12000套以上，价格将全面止跌，甚至有回升至23000元/平方米的可能。

下半年信贷放松仍可期

据统计，央行今年两次降低存款准备金，一次降息。信贷政策的宽松利好刚需购房人群。但当前商贷购房成本仍然偏高，公积金仍是贷款购房的主流，在整体成交占比大约在35%-40%，而商贷的占比大约在25%左右。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，当前全国CPI涨幅回落，若下半年通胀压力进一步回落，仍然有降准或者降息的可能性。降息以及降准的累加效应在下半年体现的可能更加充分。消费者的购房积极性将会继续提高。

陈雪表示，与其他城市相比，北京市调控政策一直没有微调，却仍受整体调控氛围放松影响，上半年月度量价走势呈现出“量价齐涨”趋势。按照当前成交趋势看，7月份乃至3季度成交量仍将继续维持高位，可能开始进入本地需求透支释放的时期。此种现象所引发的连锁效应可能更值得市场关注，即外地刚性需求由于限购无法入市，但市场开始出现回暖趋势，而恐慌入市，只能购买商住两用房。促使商住价格继续上涨。