哈继铭：买房子不如买房地产债

　　2012年财新峰会11月16日-17日在北京国贸大酒店举行。峰会主题为“新格局、新期待、新增长”。以下是嘉宾哈继铭演讲实录。

　　哈继铭：关于房地产的政策判断，以及价格判断，刚才我们这几位已经都阐述了自己的观点。那么，我想过去我是首席经济学家，现在是投资策略师。当然我们的研究分析离不开对于经济，对于基本面，包括房地产的看法。

　　但是，我想可能从更为实战的角度来看一下房地产行业带来的投资机会。一个是在房地产开发的领域里面，我相信中国还有一些类型的房地产，还有待于进一步的开发，市场需求还有待于进一步的释放。

　　比如说刚刚所说的住宅，我们会面临未来的老龄化的挑战，在某些地区未来，包括现在，会面临库存量过大的问题。商业地产的话，刚才黄先生也说了，也会有一些困难。但是我相信中国的老龄化到来，我们的养老地产是不是会有长足的发展，还是说还蓄势待发。

　　那么，我相信过去的话，可能是中国小康很多，教育资源非常的稀缺，入托难，入小学难，入大学难。将来不是小孩而教育难，而是老人养老难。将来孩子只有一个，不可能有时间陪伴老人，你让老人孤苦伶仃的待在一个很大的房子里面也是不现实的。所以这个领域里面我觉得作为开发商，作为保险公司，作为相关的养老行业的企业，我相信应当去挖掘一些机会。

　　当然我本人不是干这个的，我只是从宏观的角度来分析有这么一种机遇，有许多率先进入老龄化的国家，有这个方面的经验，也是值得我们的借鉴。我们作为二级市场的投资者，如何在未来房地产的发展过程中获得应有的投资回报，我们可能和房地产有关的三个大方面的选择。一个是买房子，另外一个是买房地产公司的股票。第三个是买房地产公司的债券。这三项选择谁优谁劣。我相信在过去就是毫无疑问买房子，六七千块钱买了，过几年变成六万块钱了。这个时代已经过去了，现在六万块钱，未必以后会涨几倍。

　　但是我觉得流动性相对来讲比较差，尤其是在刚刚的判断，限购令短期难以解除的情况下，你出手也是比较困难的。所以我们首先寻求流动性比较好的，那可能在资本市场上寻求一些机会更合适，把房地产股退了买房地产债，这两者之间相比有没有优劣的差异，我觉得细微的差异还是有的。因为如果说我们限购令的目的是让房价降下来，那么房地产开发商把房价降下来以后，以降价促销，可能对于他的利润增长是不利的。但是这种资金的盘行，由于交易量的增大，资金的盘活，对于债券的偿付能力是有意义的。

　　所以从这个意义上来说，买房子不如买房地产股，买房地产股不如买房地产债。我们知道中国有很多的房地产企业在香港发行债券的，有很多债券是以美元计价的。过去大家不感兴趣，人民币每年都升值，现在的升值速度不再那么快了。所以这样的债券回报实际上更加具有吸引力。因为他们债券本身的利率是达到两位数字的在10-15%之间的。

　　在眼前经济比较正常化，增长速度正常化，企业利润增长正常化的情况下能得到这么一个回报是相当的不容易的，也是相当不错的。那么，大家可能也会有担忧，如果这些企业将来毁约了怎么办？不偿付了怎么办？这些的风险不能说完全没有。所以说我们对这些企业可能要进行一定的筛选。但是我相信另外一个宏观现象又值得大家关注的。

　　就是说中国现在正在打造人民币的国际化，人民币的国际化分三步走，第一个让人民币成为交易货币，第二个成为投资货币，第三个成为储备货币。要想成为储备货币，你必须有很大的资产池子在境外。那就是债券市场是一个巨大的发展空间。

　　但是中国现在的资本帐户并没有完全的开放，不能说外国人随便到中国境内来买债券，所以说我们打造了一个人民币的离岸市场在香港的人民币债券市场。这样的债券市场，首先你会看到也是中央政府在那里发债，也有中国的政策性银行在那发债，也有商业银行发债，国企也在发债，房地产开发商也在发债。我在想，属于哪一个房地产开发商说我这个行业不行了，我要破产了，可能不仅投资者不答应，政府也不答应，你这一棵老鼠屎会坏了一锅汤，正在轰轰烈烈的搞国际化。你会影响到整个国家，整个银行业，整个企业的，甚至是比较良好的企业在那边的自信，我觉得这是一个不是说这个概率没有，是相对来讲比较小的概念。所以我鼓励大家看这个方面的投资机会。

　　美国的房地产见底回升是一个比较明显的现象。因为可能我不是这个方面的专家，我从资本市场的信号会看到美国房地产市场最近的走势，可以看到美国的房价在期稳回升。作为中国人如何利用到，当初是一个千载难逢的机会，过去美国房价没有说全国范围内的下跌过，现在下跌了，并且在低谷开始往上走。我们作为中国人肯定要利用到美国的房价上涨可能会给我们带来的投资回报。那么这是一个需要把握住的机会。

　　当然，也有人说我去美国买房子，当然你也可以这么做。但是你的交易成本是很大的。而且，流动性也是不够好。

　　其实在境外是有一些产品流动性很高，是利用到了美国房价的上涨带来的投资的机会。包括美国上市的房地产公司本身，也包括了美国的一些银行，原来发行的这种房地产信贷比较多的，他们原来是属于处于水深火热之中，但是现在房地产行业的上涨，对他们的能见度也是有提升，另外美联储也是QE3购买住房抵押贷款。还有一些住房抵押贷款，也是随势上涨的。这些境外市场的这些基金去购买这样的产品。最近的上涨幅度是相当可观的。

　　所以说这些的基金既有流动性，又把握住了美国的房价上涨，可能会带来投资机会，我觉得需要大家高度的关注，并且有条件的也可以去采取措施，不要失去这个机会。