2026年70万方新项目入市预警：北京写字楼面临“西部新质热浪”与“东部红海求生”

12月30日，全球领先的多元化专业服务与投资管理公司——高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）在钰珵大厦举办北京2025年第四季度发布会。

2025年是中国“十四五”规划的收官之年，也是衔接“十五五”新征程的关键节点。面对变乱交织的国际环境与外部压力，中国经济保持稳定向好态势，核心指标稳中有进，高质量发展扎实推进，展现出顶压前行、向新而进的强大韧性。纵观全年，经济发展亮点主要集中在外贸质量持续提升与新质生产力加速成长两大维度。根据海关总署12月发布的数据，前11个月我国货物贸易进出口总值达41.21万亿元，同比增长3.6%，实现连续10个月同比增长。其中出口24.46万亿元增长6.2%，进口16.75万亿元增长0.2%。贸易顺差首次近1万亿美元，创历史新高。随着产业升级向纵深推进，新质生产力正加速形成并释放动能。1到11月，规模以上高技术制造业增加值同比增长9.2%；存储芯片、服务器、工业机器人等高端产品产量分别增长45.7%、22.7%和20.6%。在量子计算、可控核聚变、具身智能等前沿领域，一系列技术突破不断涌现，并加速向商业化应用转化。

当然，中国经济同时也面临结构性风险与挑战。房地产调整、价格低位循环、有效需求不足等三大关联风险尚未根本缓解。2026年，宏观政策预计将继续聚焦于扩大内需，着力破解上述结构性问题。消费、民生与房地产领域是否会推出更具规模的有力度的政策，以及中国经济能否逐步摆脱低价困局，从而为“十五五”开好局、起好步，奠定“亮点引领、风险可控”的高质量发展新格局将是市场关注的核心所在。

2025年北京写字楼市场需求复苏态势超预期，年末空置率实现实质性回落。第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量约8.3万平方米，推动全年净吸纳量达到33万平方米，意味着市场已连续两年实现超30万平方米的规模性去化，需求端支撑力度凸显。另一方面，2025年全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求形成良性适配，助推市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，市场供需结构如期实现优化。市场平均租金虽延续调整态势，但下行压力在今年有所缓解。年末净有效租金降至222元每月每平米，同比下降11.5%，降幅较上年收窄4.9%。

中关村板块成为年度最大亮点，办公新增需求呈现爆发式增长，背后核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放。中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录，成为引领北京写字楼市场复苏的核心引擎。尽管整体甲级市场新增需求近两年持续放量稳定在年均30万平方米以上的水平，但尚未形成足以逆转高空置率和租金下行的核心势能，市场高空置率依然持续，租金调整周期仍在延续。同时，在区域表现层面，市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现仍未达预期，区域分化态势尤为明显，“冷热不均” 的市场格局特征显著。从租金维度来看，2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争呈加剧态势，行业已进入精细化竞争新阶段。

当前宏观经济仍处于再通胀修复进程，有效需求尚未实现实质性改善，多数企业仍面临盈利承压甚至亏损的经营困境，“降负债、去杠杆” 仍是企业核心经营诉求，因此企业办公扩张意愿依然不强。展望2026年，我们依然维持对于北京办公楼市场的核心预判，宏观有效需求不足仍然会是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。26年部分市场化项目依然会面临现有租户的退租和缩租，其中也包含部分国央企等大体量租户整合搬迁回到自有物业的情况，这类市场需求收缩行为的出现将会在很大程度上抵消新增需求带来的积极影响。同时核心市场的新增供应量将超过70万平方米，年末空置率攀升已成必然。结合近两年的去化量分布来看，市场增量需求高度集中在西部子市场，但明年入市的项目90%又都集中在东部子市场，这将会导致东部市场竞争进一步升级，也将加剧北京写字楼市场在地理位置上的供需错配。

当空置率长期在20%以上的高位区间运行，北京写字楼市场的租金中枢将持续承压，其供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程。政府应该加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如限制新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换。同时，市场参与者需要秉持长期主义，发挥企业家精神，敢于突破现有行业思维框架，探索新的管理理念和模式创新等，将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，以终为始地真正扮演起科技创新和产业发展的重要载体，这也是市场长期行稳致远的关键。