远洋集团：“大体量”后遗症显现 多元化转型遇坎坷

商场沉浮，谁不似逆水行舟。

近日，远洋集团发布年报显示，远洋集团多项财务指标增长缓慢，毛利率远低于行业水平，行业排名出现下滑。

野村证券近日发布的行业报告显示，对于持续跟踪的17家内资房产企业去年累计销售同比增长10%，超额完成全年销售目标的房企中，雅居乐、中国金茂及龙光集团达标率最高，但有4家房企销售“不达标”，远洋集团就是其中之一。

远洋地产多项业绩指标退步，与此前的“大体量”拿地难脱干系，“南移西拓”战略规划能使远洋集团快速摆脱“大体量”后遗症吗？近年来，远洋集团多元化转型也难言成功，“慢进”的远洋地产又将前路在何方？

毛利率下滑

出身名门的远洋集团属于最早一批央企下属房企，早期主要开发北京市场项目，而后，远洋集团是较早开始全国化布局的房企之一。早在2007年，土地储备就广泛分布在三个区域：环渤海、长三角和珠三角；2011年，远洋集团进入城市增加至19个，全国战略布局初具规模。

财报显示，2020年远洋集团销售金额合计1310.4亿元，仅增长1%；

2020年远洋集团营业收入达到565.1亿元，较2019年增长11%；

营业成本增长更为迅速，2020年营业成本的增速为13.1%，毛利率也出现下滑1.6%至18.5%，净利润率仅微增0.1%至8.3%。

中房研究院数据显示，2019年，96家上市房企的平均毛利率约为32.05%。

对于远洋集团毛利率下滑的原因，亿翰智库认为，主要原因可能是其在2017-2019年间原因集团新进入了较多的城市，在这个过程中企业的拿地成本不断提升，但是商品房销售均价却下行，这压缩了企业的盈利空间。另外，远洋集团新进入的城市往往优势较少，同时，为了在新进入的城市站稳脚跟，扩大影响力，实现产品高去化，往往还存在更高的营运开支，这也会侵蚀企业的净利润。

对于远洋集团毛利率较低，或是与“以价换量”有关。

据远洋集团披露的数据，远洋2020年12月协议销售均价为1.6万元/平方米，同比下降26%；全年累计协议销售均价为18600元/平方米，同比下降9%。

克而瑞研究中心研究员朱一鸣则认为，对于原本高盈利的房企来说，利润规模或是利润率的滑坡是经营问题的直接反映，无论是短期失利或是优势耗尽，都警示房企审视自身问题所在，并作出积极的调整。

毛利率下滑的同时，远洋集团的排名也出现退步。

据克而瑞“2020年度房企销售排行榜”显示，远洋集团以946.6亿元的操盘金额，排名第38位。相比之下，2019年，远洋集团操盘金额达到1039.6亿元，排名第24位，排名下滑14位。

“大体量”后遗症

毛利率下滑、行业排名下降、销售“不达标”的是远洋集团“大体量”项目的后遗症。

远洋集团2008-2019年新增的土地储备中均含有一定量的规划建筑面积20万平米以上的项目。截至2019年，远洋集团“大体量”项目占比仍然高达48%。其中还不乏有规划建筑面积超百万平米的超大型项目。

亿翰智库认为主要原因是“远洋集团投资拿地以大体量项目为主，而大体量项目存在的普遍问题是开发和销售去化周期长”。因为“企业投资过多的大体量项目，对经营会产生两大影响，一是大体量项目开发周期长，导致资产周转慢，资产运转效率低，应对风险差；二是大体量项目沉淀资金，会影响企业的后续投资及规模增长。”

而在远洋集团的“大体量”后遗症的很大原因是远洋集团获取大体量项目后，存在的普遍现象是开发和销售去化周期长。项目开发节奏慢意味着项目占用资金，拉低资金的使用效率。而资金是有机会成本的，如果企业的资金沉淀在部分项目上，那么将不能用于新的土地投资和项目开发。此外，远洋地产过于集中于几个城市进行大体量开发也增加了风险性。

截至2019年末，远洋集团销售业绩破百亿的城市仅两个，即北京和天津。远洋地产较早进入并且“深耕”的城市还包括大连、沈阳、杭州和中山，虽然在这些城市布局的时间较长，但是销售业绩一直维持在100亿以下的规模。

当后进者已经在以上城市实现了百亿业绩之时，远洋地产仍难有突破，亿翰智库分析原因认为，远洋集团在以上城市投资的共同点是获得了大规模地块后，持续开发多期，在新增投资方面，投资断断续续，阻碍了企业的经营规模扩张，明显断层。

而对于“大体量”所带来的周转慢等问题，远洋集团近年来也在试图去摆脱“大体量”模式，据远洋集团官方微信显示，远洋集团2020年坚定“南移西拓”战略，在南移西拓区域获取项目共计34个，占比64%。同时，远洋集团坚持新增土储以“小快项目”资源为主，25万平方米以下项目占比达87%。

而此次并非远洋集团首次战略调整，早在2016年，远洋集团就开始进行多元化布局。

转型坎坷路

2016年，“远洋地产控股有限公司”更名为“远洋集团控股有限公司”。自此，远洋集团就走上了向多元业务转型之路。

在多元化的业务半径中，远洋集团向养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力。

然而，多元化转型的巨额的投资没有换来盈利，远洋集团很多业务都在尝试后出现“回撤”现象。2019年上半年，远洋集团开始将养老、长租公寓等新业务从上市公司剥离。

2019年5月，远洋集团分别出售了北京邦舍置业有限公司和北京椿萱茂投资管理有限公司100%和30%的股权，而北京邦舍和北京椿萱分别是远洋集团名下长租公寓业务和养老业务的投资主体之一。

二级市场上，远洋集团的股价难掩颓势。截至3月26日收盘，远洋集团每股报价为1.7港元，相比之下，2007年远洋集团上市时的股价7.7港元，下跌了78%。

对于远洋集团后续的发展情况，房掌柜将持续关注。