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孟晓苏:房价上涨化解通胀压力 金融创新应跟上房地产步伐

来源:掌柜财经   北京房掌柜  2020-08-13 09:11:29阅读量:6564
[摘要]孟晓苏从产业政策、房价、房地产金融、如何保持房地产进步这四个方面,讲解了中国房地产发展的过去、现在和未来。

今年的博鳌房地产论坛上,国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏从产业政策、房价、房地产金融、如何保持房地产进步这四个方面,讲解了中国房地产发展的过去、现在和未来。

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  房价上涨化解通胀压力

  “房地产业在22年的发展过程中,有效地拉动中国经济的持续增长,房改之前我们GDP是名列世界第七位,房改之后我们每两年超越一个国家,最近10年又进一步拉远了与第三名以外的国家之间的距离。”孟晓苏谈到房地产对中国经济的作用时信心满满。

他认为,从房改到现在,老百姓的住房得到了全面改善,“现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%,其中低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%,可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。”

  说到房价,孟晓苏认为房价上涨在很大程度上化解了通胀的压力。

  过去30年时间里,房价上涨了20倍,在房价上涨到如此之高的情况下,今后还会不会继续上涨?孟晓苏从三个方面进行了判断:第一,短期看供求,现在供求关系在一些城市全面紧张。第二,中期看地价,最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三,长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退,全世界各国都在印钞,都在发国债,都在实行货币宽松政策。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下,货币多了,资产价格就上涨。

  “房价上涨有一个好处,它就可以吸纳这些超发货币,由此降低通胀压力,防止这些货币都流入CPI,对老百姓的生活造成影响。”孟晓苏说,这些年来我们国家发了不少货币,但是这些货币并没有引发通胀,正是因为包括房价在内的资产价格上涨,吸纳了这些发钞,所以铸币才没有引发通胀,我们形成的是一个良性的循环。

  而对于老百姓来说,房价上涨也是好事,央行的数据说明,在家庭总财产中,房产比例已经达到接近60%,相比之下负债率反而降低到9.1%。

  房价要涨到什么时候?孟晓苏认为,在楼市以增量为主的时候,房价上涨趋势明显,只有到存量的时候,房价才有涨有跌。

  金融创新应跟上房地产步伐

  作为房地产的“血液”,房地产金融对这个行业的发展至关重要。孟晓苏以三种房地产金融产品为例,分析了房地产金融的发展历程。

  第一是住房抵押贷款,现在看来,这已经习以为常,但孟晓苏表示,“我们从1996年开始宣传了三年,才使抵押贷款被老百姓和银行所接受。”

  他说,“现在银行普遍愿意放居民房贷,因为放房贷,资产是新的,还有首付,这种贷款放出去不仅安全,还有一定的传导机制。这个资金由开发商交给营造商,营造商交给部品制造商,部品制造商交给了它的上游环节,每个环节都创造财富,反过来又促进居民买房,这就是一个循环。”

  第二是反向抵押养老保险,孟晓苏说,“这种产品形成了一个人生的循环,就是在人老的时候,可以把存在房子里的资金释放出来,作为养老用。另一方面房子还要居住,养老给付金要供奉终身,使得入保的老人都很满意,这个产品需要进一步推广。”

  第三是最近市场讨论很广泛的REITs。近日证监会发布文件,将在基础设施领域试行公募REITs,从而打破了此前资产支持证券大多为私募的局面。孟晓苏认为,“引入REITs,就可以把存量资产盘活,让社会资金来接盘存量资产,让原来的资产持有者可以解脱出来,从而有能力去投入新的基础设施建设,包括传统基建和新基建,这就形成了一种国内的循环经济。”

  孟晓苏认为,老百姓现在依然还需要房子,一方面老百姓还有迁徙的需要,城镇化正处于加速阶段,另一方面城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的。

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责任编辑:肖硕丰

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