龙湖吴亚军：下一个十年对于龙湖集团的三个机会

8月26日午间，龙湖集团(00960.HK)披露2019年中期业绩。

完成年度目标48%，核心净利增26%

2019年上半年，龙湖集团实现合同销售1056.2亿元，同比增长8.8%；销售总建筑面积650.8万平方米，同比增长3.5%；销售单价人民币16,228元/平方米，较上年同期增长5.1%。2019年上半年，龙湖集团完成年度2200亿元的销售目标的48.01%。

上半年，营业额同比增长42.2%至385.7亿元，归属于股东的净利润为63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利为人民币47.0亿元，同比增长26%。2019年上半年，集团的核心税后利润率（即剔除评估增值后之核心税后溢利占营业额的比率）为16.1%。

从业务分布来看，上半年，龙湖集团来自物业发展业务收入约341.65亿元，同比增长42.13%；来自物业投资业务收入25.8亿元，同比增长39.2%；来自物业管理及相关服务的收入约18.28亿元，同比增长48.33%。

据业绩报告，2019年下半年，龙湖集团在售主力项目将达到167个，其中46个为全新项目，112个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求。

此外，于2019年上半年，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为人民币2470亿元，面积为1470万平方米，为龙湖集团未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓在中期业绩发布会上也表示，截至7月底，公司已经完成1256亿的合同销售额，达成全年2200亿元比较轻松。

理性布局，新增土储924万平方米

在全国战略布局上，龙湖集团近年来主要围绕都市圈，聚焦热门城市。一季度，受政策预期宽松带动，房企拿地积极性高，土地溢价水平显着抬升，龙湖集团谨慎观望，集中在5-6月补充土储，避免了过度竞争。

2019上半年，龙湖集团成功新增50幅土地，拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。集团新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积为671万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币7,761元。截至7月31日，集团全国化布局已拓至49城。

按地区分析，长三角地区、西部、环渤海、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集团土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

融资成本保持稳健，净负债率降至53%

作为资金密集型的行业，房地产企业资产负债率普遍偏高。一般来讲，伴随公司业务的持续发展，若公司负债规模难以快速降低，偿债压力可能较大，融资空间可能受到限制，从而影响公司经营发展。作为一家民企，龙湖却不存在这方面的困扰。龙湖惯来财务稳健，保持低成本、多渠道融资的优势。

截至2019年6月30日，龙湖集团净负债率（负债净额除以权益总额）为53%，较去年同期下降1.6个百分点。一年内到期债务为人民币137.6亿元，占总债务比例为9.8%，在手现金为人民币580.7亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.22。

在融资管道、成本年期等维度的外部资源、内部能力等方面，截至2019年6月30日，龙湖集团综合借贷1400.5亿元，平均借贷成本保持低位约为年利率4.56%，平均贷款年限5.69年。融资成本媲美央企中海、华润。2019年7月，龙湖集团再度发行境内公司债，票息更低至3.9%，可见融资能力之强。2019上半年，标准普尔和穆迪给予正面展望。

关于未来，董事长吴亚军表示，对于龙湖集团而言，中国的城市化发展、消费升级、服务升级是下一个十年的三个机会。