实探羊腰湾10号地块：紧邻大运河文化带 起始楼面价9853元/㎡

核心提示：

　　1、起始楼面价9853元/㎡，若成功拍出，将成为新吴区“单价地王”。

　　2、距离“龟背壳”直线距离1.3公里，周边多个商品房小区二手房成交价超20000元/㎡。

　　3、区域内品牌房企聚集，且紧邻规划中的650亿“大运河文化带”。

　　一、地块信息：成品住房比例不得低于30%，需含一座12班幼儿园

　　①XDG-2018-40号地块(羊腰湾10号地块)概况

　　位置：塘南路东、永乐东路南、兴源路西、太湖大道北

　　土地面积：108075.2㎡

　　土地用途：居住用地、商业用地(商业核定建筑面积不少于总核定建筑面积的10%)

　　容积率：≤2.2-2.5

　　土地出让起始金：234270万元

　　起始楼面价：9853元/㎡

　　出让时间：1月24日

地块信息一览

地块规划图

　　②XDG-2018-40号地块规划设计要点

　　成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于30%

　　配套设施：12班幼儿园一座，用地面积不小于5400平方米

　　规划控制要素：商业、办公建筑相对集中设置，沿太湖大道、兴源路、永乐路不得设置沿街底商

地块卫星图

　　二、地块实探：已为净地，周边暂以二手房为主居住氛围较浓厚

　　房掌柜抵达现场了解到，羊腰湾10号地块整体位于维纳斯国际酒店和招商城北面，从内部来看，已基本为净地。就地块周边而言，交通路网发达，通达无锡各区域;并且，聚集了多个已经交付入住的小区，居住氛围比较浓厚;配套方面，除了能够满足基本生活需求的社区底商，还有招商城、南长街、欧尚等各类配套。

地块实景图

1、出行方式：3条交通主干道+10余条公交线路，外出便捷

　　交通方面，对于开车的市民来说，东西向有永乐路、太湖大道横贯无锡，南北向的兴源路往北可到达火车站、汽车站，往南连接金城路高架，能够抵达无锡多个区域；对于没有车的市民而言，旁边即为太湖大道(塘南路)公交站，拥有13路、41路、77路等10多条公交线路，可去到南长街、人民医院、河埒口、无锡中央车站等地，外出较为便捷，但不管是自驾还是公交，上下班高峰期都会有堵车的风险。另外，地块旁还有地铁1号线(南禅寺站)，不过距离较远。

　　2、配套：商业等各类配套齐全，且临近650亿大运河文化带

　　从配套来看，京杭大运河沿线将规划建设650亿大运河风光带，该地块恰邻锡钢浜游客集散中心建设、古运河旅游度假区配套一期、华侨城古运河风情小镇(已签约)这3个大运河文化带建设项目。另外，周边还聚集了招商城、南长街、欧尚超市、清名桥历史文化街区、南禅寺步行街等商业休闲娱乐配套，同时，南丰小学、无锡市塘南中学、无锡建国中医院等教育医疗配套也在周边。

招商城

地块周边配套

　　3、周边小区：4盘在售，多个二手房成交价格超20000元/㎡

　　新房方面，除了华侨城锡钢东地块，最近的有彩旸香江、融创运河壹号府、万科金域缇香、国美·南长华府4盘在售，高层价格在16600-23000元/㎡。二手房方面，包括万科金域缇香(缇香路)、朗诗天萃、九龙仓时代上城(繁华里、B区)、九龙仓碧玺等多个商品房小区的成交价格已经超过了20000元/㎡。

　　三、地块简析：起始楼面价9853元/㎡，紧邻650亿大运河文化带

　　1、靠近“龟背壳”，若成功拍出将突破新吴区最高单价纪录。

　　羊腰湾10号地块位于新吴区与梁溪区的交界处，是新吴区伸进梁溪区的“笔尖”部分，单从位置上来看，要比梁溪区一些边缘地区更接近“龟背壳”（直线距离约1.3公里），且离南长街很近，直线距离约1公里，步行即可到达。

示意图

除了拥有较为明显的区位优势，地块周边还聚集了九龙仓、万科、复地等一批较早进驻的房企，目前，这些楼盘中大部分已经售完，从二手房成交价格看，多个小区超20000元/㎡。2016年起，随着融创、国美、华侨城等新房企的到来，区域价值再度被认可，从当前在售的新房看，这里汇集了彩旸香江、融创运河壹号府、万科金域缇香、国美·南长华府4个楼盘，高层价格在18000-23000元/㎡。

　　再看该地块，起始楼面价9853元/㎡，若成功出让，即便以底价成交，也将刷新新吴区最高单价纪录。一方面，地块自身价值会吸引部分房企报名参拍，另一方面，9853元/㎡的起拍价，对于想要在此拿地的房企来说准入门槛也有所提高，作为无锡2019年的首场土拍，最终拍卖结果如何，值得期待。

　　2、地块临近规划中的“大运河文化带”，未来居住价值高。

　　品牌房企的聚集，体现出来的，更多的是对于一个片区前景的看好。就目前来看，地块周边仍然夹杂着城中村等等不尽人意的环境，人居环境有待改善。

　　不过，房掌柜梳理区域发展了解到，羊腰湾10号地块临近规划中的650亿元“大运河文化带”，其中，总投资超300亿元的华侨城古运河风情小镇项目已经签约，该项目北至吴桥、南至金城路高架，由华侨城集团与梁溪区政府共同合作打造，是以江南古运河旅游度假区为核心，计划用10年时间，建成生态度假、休闲观光、城市庆典、艺术集群、品质居住多重功能的世界级中国运河文化旅游休闲示范区，待建成后，居住价值将会不言而喻。