北京金九首周开盘项目均热销 九成成交在五环外

随着传统销售旺季的到来，北京楼市“金九”行情已经开始上演，来自机构统计显示，虽然入市项目量未现太大突破，但是从单个项目销售情况来看，“金九”表现成色十足。

九成成交在五环外

根据亚豪机构统计数据显示，上周（9月2日-9月8日）北京商品住宅共实现成交2098套，成交面积22.29万平方米，环比之前一周均出现小幅上升。从成交价格来看，上周成交价的下滑则主要基于结构性因素。从成交特征中也可以看出，上周成交均价15000-20000元/平方米的产品占比为20%，相比之前一周上涨了5个百分点，而中高端价格区间产品成交占比均出现小幅下滑。中低端项目的集中成交也造成了整体成交均价的阶段性下滑。

根据链家地产市场研究部统计，9月第一周，纯商品住宅成交均价23276元/平方米，环比下降6.3%。从结构上看，9月第一周，五环以外的成交占比达到93.3%，比8月第五周增加了3.7个百分点；成交均价在2万元/平方米以下的成交占比为57.15%，比上一周增加了2.1个百分点。从项目的实际成交价格看，9月第一周成交量超过20套的期房项目，成交均价基本都维持稳定，其平均价格变化幅度约为0.2%。传统销售旺季，新建商品住宅市场供需释放都以刚需为主，除了全市均价出现结构性下调外，市场实际价格走势表现平稳。

据链家地产市场研究部统计，目前，8月份显示签约的项目还都是在18日以前入市的，从8月23日至9月1月集中入市的14个项目，都还没有进入集中网签期。这些成交量将在9月第二周、第三周陆续体现。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然自8月份开始，北京楼市开始频频出现“大手笔”推盘现象，目前市场仍然处于供不应求的状态。在近两月供应较为充分的情况下，预计9月份成交情况将维持在较高位水平。

入市项目持续热销

根据亚豪机构统计数据显示，上周（9月2日-9月8日）北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中包括金域缇香、金隅翡丽铂爵郡等4个普通住宅项目，东亚·印象台湖1个商住项目以及香江别墅1个别墅项目。6个项目共新增商品住宅1526套，预售许可面积16.2万平方米，虽然入市项目个数相比之前一周(8月26日-9月1日)减少了1个，但是供应套数却出现16.8%的增长。

虽然入市项目量未现太大突破，但是从单个项目销售情况来看，“金九”表现成色十足。从上周推盘项目的表现来看，其中金隅翡丽铂爵郡、东亚·印象台湖等项目均几乎开盘当天即卖完，而即便是原本属于“慢销”的别墅项目香江别墅开盘当天也热销55套，创造了销售额5.1亿元的佳绩。另外位于房山区的金域缇香项目以24000元/平方米的价格开盘之后，基于较好销量周一即将售价上调至27000元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，入市项目开盘即热销，一方面是基于供需的持续倒挂，另一方面则是由于未来可预见的价格上涨。上周入市的项目有两个项目所在的区域今年来有高价地的成交，其中金域缇香项目所在的长阳区域，在8月份曾有一宗住宅用地的出让，折合楼面价超过了20000/平方米，而东亚·印象台湖所在的台湖区域最高楼面价也达到19000元/平方米。地价的不断高涨使得区域未来预期被看涨，也刺激了现有在售项目的热销与涨价。

链家地产市场研究部张旭认为，新建商品住宅市场进入快销阶段，这使得开发商资金回笼和新增库存的压力大为减轻。8月份以来入市的项目，排除网签滞后的因素，金地格林格林和新悦家园已经卖完，紫云家园、保利春天里、臻园、北京明发广场、中加荣园、龙湖时代天街、圣水嘉苑、山语园等8个项目去化率在接近9成和卖完状态。

由于市场大部分成交量都由近期入市项目组成，当前市场价格变化受供应的影响颇大。从结构上看，8月份以来入市的期房项目，位于六环以外的供应量占比达到64%，而7月份只有21%。这表明，9月和10月份，商品住宅成交均价整体水平都有可能出现结构性下调。而受限价政策和房企高周转策略的影响，多数项目实际成交价格不会出现过快上涨。