净负债率暴增5成 首开全部销售额“打鸡血”抢地

  “首开是拿全部的合同销售额拿地，但像万科拿地只用20%的销售额。”华北地区一位券商分析师表示，就拿地而言，首开股份今年上半年颇为积极的表现，同样对其负债总额承压带来了影响。

  今年上半年，首开股份共实现合同销售额119亿元，并新取得了13个项目储备，共花费118.2亿元，远远超过其在2012年全年拿地四块的纪录。在去年其收入囊中的四块土地储备中，有三块京内用地是其分别与保利、万科集团合作开发，共计权益总地价17.06亿元。

  “他们以前凭借国企优势获得的低成本土地已经消化完了，现在北京市场竞争又很激烈，他们现在拿地都是不惜成本的。”深圳一家券商分析师说道。

  首开股份前几年在京外地区展开积极扩张之后，在今年重新重点回到京内布局，在部分分析师看来，这最终归因于“首开”的品牌在京外地区并没有如其在京内地区一般取得可观的收益。

  根据中银国际对首开股份自2011年以来京内、京外地区的销售份额统计，从销售额而言，其在上述两部分区域的比例正在逐渐接近。从2011年的京内、京外销售占比约7:3，到今年截至7月，占比已然变为5:4。

  也正因如此，华东地区业内人士认为，如今的首开，遭遇到了经营的低点。“前两年，首开在京外扩张太急，特别是一些三四线城市获取的毛利率又低，还有北京预售证政策的限制，让公司上半年业绩不是很好看。”

  在一些分析师看来，以其今年上半年大规模拿地而言，“它拿地的节奏主要是追随市场，不是很有自己的打算，所以拿地成本也比较市场化。”

  决策执行效率影响周转

  近几年来，“加快项目周转”字样反复出现在年初公司公布的年度报告中。

  “我们的周转率有提升的空间。”王怡表示，公司在2012年先后与北京万科、保利合作拿地，亦是想借此提高自身项目的周转速度。

  而据同花顺iFind统计显示，首开股份在2012年的存货周转率为0.17。

  在中银国际近期发布的一份研究报告中，提到了其周转面临的问题：目前的核心任务将是强化项目运作和管理创新，继续加快京外项目去化。

  东北证券高建亦认为，公司需要做的是加快项目的周转，减少资金占用，提高资金的使用效率。

  这些都指向首开股份一个核心的问题：决策执行。

  对于大部分国资委旗下地产上市公司如何摆脱“执行不力、周转不灵”的“魔咒”，首开股份还需要花费多长时间摸索出解决方式，从而加快公司整体现金流转，得以“控制财务成本”，仍是一个待解的问题。