净负债率暴增5成 首开全部销售额“打鸡血”抢地

　　2012年签约销售额177亿元，2013年上半年合同销售额119亿元——以北京国资委为实际控制人的首开股份，无论从体量还是业绩而言，相比同样背景的地产公司而言，业绩表现均可谓较为突出。

  但是在某种程度上，这仍旧没有为首开带来可观的财务报表数据。

  2011年至2012年，其净负债率一直维持在约116%的水平，而在今年中期的业绩报表中，其上述项目则为170.92%。

  不仅如此，由于其向银行申请开发贷的份额较少，在资本化率相对低于一线房地产公司的前提下，因此较大程度抬高了首开股份的财务费用。

  加之其今年上半年积极的拿地行为和长期以来执行力瓶颈下难以提升的周转速度，其京内、京外地区相差较大的项目销售情况，首开股份将如何兑现其“控制财务成本”的目标，仍旧尚待观察。

  高负债总额，高融资成本

  令业内人士最为关注的，就是首开股份作为较大体量的国企，其具体的现金流情况。

  理财周报记者根据相关数据计算，截至今年上半年，其净负债率达到170.92%，远高于行业内平均水平，令在前些年负债表现就相对严重的首开股份，再度陷入了一场关于其债务资产的研究。

  公司2013年中报数据显示，其现金短债比为1.54，短期债务并未令公司有较重承压，较高净负债率主要直指其长期负债部分。

  当然，这些也不能掩饰首开股份负债总额过大的事实。

  据记者初步统计，在今年截至8月份，首开股份共为旗下地产子公司担保贷款六笔，涉及金额33.5亿元，其中五笔为一年期以上的长期贷款。

  截至今年6月30日，首开股份一年之内的借款合计97.02亿元，长期借款合计243.93亿元，货币资金149.1亿元。

  “负债总量很大，直接影响了财务各方面的数据，尤其是财务费用。”华南地区某券商分析师提醒记者，首开股份的借款中有较大份额并没有进行资本化，即并未直接计入利息支出，导致其三费率达到21.04%，亦远超出了行业内6%的平均水平。

  大部分借款没有进行资本化的一个重要原因，则是其获得贷款的来源更多为通过公司债，“资本化率低一些”，而并非通过银行申请开发贷款。

  根据首开股份在其2012年年报中的数据，报告期内，其资本化率约为52%，而“一线房地产公司的资本化率可以到90%。”上述分析师解释道。

  “在现在地产融资没有开闸的情况下，公司主要是通过银行或其他融资产品贷款，现在信托的利率在8%还要低一点。”公司董秘王怡告诉记者。

  这一数据相比国海证券在2012年末与公司交流时，公司透露的“通过信托融资超百亿，成本平均达到11%”已有所降低。

  在去年年报中，首开也已坦陈信托融资比重增加，占比达35.5%，融资利率上升，资金成本压力逐渐增大。

  上半年全部销售额拿地

  “首开是拿全部的合同销售额拿地，但像万科拿地只用20%的销售额。”华北地区一位券商分析师表示，就拿地而言，首开股份今年上半年颇为积极的表现，同样对其负债总额承压带来了影响。

  今年上半年，首开股份共实现合同销售额119亿元，并新取得了13个项目储备，共花费118.2亿元，远远超过其在2012年全年拿地四块的纪录。在去年其收入囊中的四块土地储备中，有三块京内用地是其分别与保利、万科集团合作开发，共计权益总地价17.06亿元。

  “他们以前凭借国企优势获得的低成本土地已经消化完了，现在北京市场竞争又很激烈，他们现在拿地都是不惜成本的。”深圳一家券商分析师说道。

  首开股份前几年在京外地区展开积极扩张之后，在今年重新重点回到京内布局，在部分分析师看来，这最终归因于“首开”的品牌在京外地区并没有如其在京内地区一般取得可观的收益。

  根据中银国际对首开股份自2011年以来京内、京外地区的销售份额统计，从销售额而言，其在上述两部分区域的比例正在逐渐接近。从2011年的京内、京外销售占比约7:3，到今年截至7月，占比已然变为5:4。

  也正因如此，华东地区业内人士认为，如今的首开，遭遇到了经营的低点。“前两年，首开在京外扩张太急，特别是一些三四线城市获取的毛利率又低，还有北京预售证政策的限制，让公司上半年业绩不是很好看。”

  在一些分析师看来，以其今年上半年大规模拿地而言，“它拿地的节奏主要是追随市场，不是很有自己的打算，所以拿地成本也比较市场化。”

  决策执行效率影响周转

  近几年来，“加快项目周转”字样反复出现在年初公司公布的年度报告中。

  “我们的周转率有提升的空间。”王怡表示，公司在2012年先后与北京万科、保利合作拿地，亦是想借此提高自身项目的周转速度。

  而据同花顺iFind统计显示，首开股份在2012年的存货周转率为0.17。

  在中银国际近期发布的一份研究报告中，提到了其周转面临的问题：目前的核心任务将是强化项目运作和管理创新，继续加快京外项目去化。

  东北证券高建亦认为，公司需要做的是加快项目的周转，减少资金占用，提高资金的使用效率。

  这些都指向首开股份一个核心的问题：决策执行。

  对于大部分国资委旗下地产上市公司如何摆脱“执行不力、周转不灵”的“魔咒”，首开股份还需要花费多长时间摸索出解决方式，从而加快公司整体现金流转，得以“控制财务成本”，仍是一个待解的问题。