一线城市行政调控渐退场 北京上海高价地逆转预期

　　以限价、限制高价土地出让的房地产市场行政化调控，正在从北京、深圳等一线城市逐渐“退场”。与准许“农展馆地块”入市并再成北京“高价地”的同时，北京市已经悄然批准了多个预售价格在5万元/平方米以上的高价项目。

  9月4日，融创(中国)下属企业以21亿元的价格竞得农展馆地块，加之异地还建的医院楼，农展馆地块的楼面成本价已经超过7.5万平方米。而在北京“即将入市”的土地中，还包括多幅位于东城、朝阳、海淀、丰台四个城区可能引发高价争夺的居住和商服用地。

  北京行政调控的“退场”并不孤立。深圳市在放松预售审批口径的同时，还调整了普通住宅的认定标准，从而变相使更多高单价的住宅可以享受普通住宅的优惠政策。随着市场对行政调控手段的渐趋免疫，如何填补行政调控退场后的政策真空，将是一个棘手的问题。

  预售审批松绑

  “近期预售许可的价格卡得不是那么严了，只要你和住建委有足够的理由说明，价格和项目的情况是合理的，被‘卡住’的压力就没那么大了，比五六月份的时候小得多。”9月5日清晨，北京一家市属房地产开发企业的负责人告诉《中国经营报》记者。

  目前，该企业有3个住宅项目正在等待北京市住建委的预售行政许可审批。其中一个项目的拟预售价格超出同期同区域在售项目平均价格的15%。在提交预售许可审批的过程中，除了必须报件之外，还包括对周边地价上涨、项目非毛坯修成本等方面的说明。上述负责人告诉记者，当前要想在较高价格水平获批预售许可，这些说明材料是必不可少的。

  “根据这些材料的情况，必要的时候，住建委的负责人会对项目进行实地调查，核实相关的情况，而后决定是否批准。”他说。在此之前，北京市住建委在预售许可审批中，一直执行“后期项目不得超过前期售价”“新开项目定价不得超过同期同区域上一个已批楼盘销售价格”的口径和原则。

  不过，多位房地产开发企业销售负责人向本报记者表示，近期北京市住建委在审批过程中，对拟预售价格一项的口径开始放松。自8月中下旬开始，北京住建委已经陆续发放了多张高价住宅项目的预售许可证。在北京，单价5万元/平方米被视作高价住宅的标准。

  这些被批准预售的高价住宅项目包括首创禧瑞都，批准预售价格最高为130000元/平方米；红玺台批准预售价格最高为80000元/平方米；九章别墅批准预售价格最高为90000元/平方米；双珑原著，批准预售价格最高为50000元/平方米。

  此外，曾经创下北京房价最高纪录的盘古大观项目，其期房转现房的手续也将完成办理，预计平均售价将在15万元/平方米以上。

  高价地不设防？

  9月4日，被视为2013年高价地备选的农展馆地块对外出让。融创中国下属公司最终以21亿元价格加异地还建医院楼的方式，成为最终胜出者。两者加总，农展馆地块的楼面成本价已经超过7.1万元/平方米。

  仅过了一天，香港开发企业新鸿基以217.17亿元的价格竞得上海徐家汇中心项目地块，溢价率为24%。这次土地竞价已经成为全国土地出让历史上总价第二高的地块。而在最近4年之内，217.17亿元的价格，已经是总价的最高纪录。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块，而前者由于地处东三环畔，毗邻CBD核心区，并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块，因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市场的火热更是吸引了大量房企关注这一地块。