土拍凉凉了？拿了高价地的开发商们 赶紧上市跑量吧

暴晒了一个星期的南京，忽然凉快起来。就像小掌柜的朋友圈，满满都是“凉凉”之声。

自从世界杯开始以来，小掌柜不少球迷小伙伴每天都在爬天台，阿根廷对克罗地亚一战之后，天台简直挤不下，谁能想到夺冠热门阿根廷居然会0:3被“吊打”，加上之前的德国的大冷门，这届世界杯真心有“透心凉”的毒；

端午节后，受到贸易战的影响，股市跳水，上证指数直接跌破3000点，可以说是“血崩”了，还有消息说小米吓得都撤回了申请，可怜炒股的小伙伴们，估计只想找个人少的天台吧；

今天（6月22日）南京上演土拍车轮战，备受关注的江浦G21地块不仅没有达到最高限价，不需要现房销售，还比周边地价低了4452元/平！而仙林更是厉害，G23地块是以底价成交的，楼面价仅仅8486元/平米！媒体大喊地价降温、市场变冷，而小掌柜只想知道前期一票拿了高价地的开发商们心里作何感想，来来来，天台给个位置……

土拍结果：

江浦G21地块，经过33轮竞拍，被中粮竞得，以总价15.2亿元成交，成交楼面价17922元/平；

龙潭G22地块，经过两轮竞拍，被中骏竞得，以13.9亿元成交，成交楼面价6369元/平；

仙林G23地块，被复地东郡置业以9.26亿元低价成交，成交楼面价8486元/平；

城南板块G24地块，被南京和意汽车销售服务有限公司，以3505万元底价成交；

城中G25地块，被南京玄武城建投资发展有限公司，底价2.4亿成交。

地价直线下跌！土拍真的降温了！

今日的土拍上，最受关注的莫过于纯宅地江浦G21，以及龙潭、仙林的涉宅地块G22、G23。土拍一开始，节奏就反常的快，很快就出了结果。

江浦G21地块位于雨山路板块，周边新房和二手房密集，生活配套相当成熟。地块紧邻楼面地价2.2万/平的悦风华项目，与中海G54、世茂G24、五矿G25等要求现房销售+配建保障房的高价地相隔不远。业内一度以为，这幅地块会延续雨山路土拍的热度，达到最高限价19926元/平。

想不到结果爆了个大冷门！仅11分钟，仅33轮报价，江浦G21就确定了最终归属——中粮鸿云以成交楼面价17922元/平拿下该地块，无需现房销售。

同样的“爆冷”也出现在龙潭与仙林。鲜少供地的龙潭新城第一次出让住宅用地，目前龙潭新城板块在售楼盘寥寥无几，区域的二手房价格在11000元/㎡左右。开发商们明显对这个板块心有疑虑，最终仅两轮举牌，龙潭新城G22地块便成交，中骏以13.9亿元拿下，成交楼面价6369元/平。

仙林G23地理位置非常好，距离地铁4号线汇通路站相对较近，位置十分不错，是仙林板块素质较高的地块。地块附近二手房小区有朗诗保利麓院，目前该小区房源报价已超5万/平。地块是文旅用地与居住用地混合，条件较高。最终地块以底价成交，归属复地，楼面价8486元/平。

事实上，地价下跌早有先兆。江宁青龙山目前的最高地价是融侨G18地块，楼面价19476元/㎡。去年10月，同板块再出让2幅宅地，地价都只在1.4万/平左右，较区域最高直降5000元/平。

青龙地铁小镇也有同样的历史。2017年12月27日，青龙地铁小镇G73地块仅竞价2轮，10分钟就成交了，地价10174元/㎡，而之前区域最高地价达到20069元/平，地价相差近1万/平！

高价地被套？专家：赶紧跑量

地价降了，谁最慌？——当然是隔壁的高价地们！

以江北为例，今天出让的G21周边，就围绕了不少江北高价地。2016年-2017年间，江北拍出了12幅高价地，其中雨山路板块、白马路板块最为集中，要求现房销售的地块多达9幅，要求配建保障房的地块有3幅。

如今地价猛降近5000元/平，不禁让人担心，高价地们未来的命运会如何？早前有麒麟地王京奥港未来墅亏本卖房，最终只能转手交由他人；江北的高价地们能不能逃过同样的悲剧？

南京房地产学会会长吴翔华直言，G21比周边地价低完全是意料之中：有销售限价压顶，开发商不敢拿高价，一来如果成本高未来被限价必定亏损，二来高价盘本身也面临市场风险。目前的高地价项目迫不得已几乎都采取了高低配的产品模式，虽然单价不贵但总价较高，未来产品同质化，市场风险加大。

南京蓝风机构副总经理翁忠平也表达了同样的观点，限价政策预计未来一段时间内没有放开的可能性，2016年以来，所有的地王项目也没有突破价格的手段和可能性，所以只要开盘肯定是亏本的，在这个大前提下，开发商的拿地热情是被压制的。

但翁忠平也认为，地价的回落并不代表房价要下降，“今天的地价只是个相对低价，并不是绝对低价，按照目前的市场售价，其利润也并不高，即便未来半年内仍然维持这样的地价水平，房价也不太会下降。”

在吴翔华看来，G21近1.8万元的地价几乎就是为3万以内的房价定制的，而且不用现房销售。“目前的江北高地价地块将会受到前后夹击——前面有在售的低地价项目，他们可以承受限价；后面有几个月后即将上市的新的低地价项目，他们更能承受限价，因为拿地的时候就有心理预期。所以指望目前的江北高地价项目突破限价已经是痴心妄想了。”

显然，高价地的未来并不明朗。开发商们曾尝试过以时间换利润空间，但期房都熬成了现房，限价红线依然挺立。专家建议，还是早点走量比较明智！

翁忠平认为，在限价不放松的情况下，开发商想的各种“曲线救国”的方法都存在着政策风险，目前基本是个“无解”。在少部分非热点片区，政府适度让价是有可能的，在江北这样的热点板块可能性不大。

吴翔华认为，开发商继续熬时间最多带来财务成本和管理费用的增加，体现在房价成本上可能只有几百元每平米的增加，几乎可以忽略不计，所以能跑还是早跑。