北京房价四年上涨近一倍 供需失衡下限价或松口

北京住建委网签数据显示，前8个月，北京新建住宅合计签约5.9万套，总建筑面积成交701万平方米，总成交额达到1620亿元创历史新高。

高成交量下，北京供需矛盾也随之凸显，资料显示，目前，北京可售住宅套数库存约在6.3万套左右，处于历史低位。

或因为此，本报记者采访了解，北京的限价口径亦现松口。“4、5月份刚启动严格限价时，是政府指导定价。”一位接近北京住建委的人士表示，但是目前，在审批价格时，建委会更多地考虑开发商上报的意见，尊重市场规律。除限价模式调整更遵循市场规律之外，北京调控思路转变还体现在增加土地供应，探索“限房价、竞地价”模式上。

近日，北京市土地储备中心挂出通知，截至8月底，北京住宅用地共成交722公顷，为去年同期的4倍，年底前，将加大普通商品住宅用地供应，特别是 “自住型、改善型普通商品住房”用地供应。

北京4年房价上涨近一倍

虽然北京前8月的总成交额以1620亿元远超过2009年同期的1480.5亿元。

但是5.9万套的签约套数和701万平方米的总建筑面积，却远低于2009年同期的9.6万套，总建筑面积约1136万平方米。

签约面积、套数不及2009年，但是总成交金额却远超2009年同期，主因就是单位平米房价。

北京中原地产资料显示，2013年同期的房价为2.3万元/平米，较2009年同期的1.3万上涨近一倍。

值得一提的是，北京房价上涨势头仍在继续，北京我爱我家副总裁胡景晖表示，“金九银十”是传统的销售旺季，目前来看，房价并无下行的动力。

“最近一段时间以来，北京楼市一个明显的情况是，项目短期消化能力非常强，”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，比如很多项目，尤其是性价比、地段不错的刚需项目频现“受捧”或排号艰难的情况。

张大伟预计，今年北京全年的成交额有望达到历史最高点，达到2700亿元。

“这几年房价的涨势，也显示了限购、限价等行政性调控措施的效果，”胡景晖介绍，自2010年首推限购令，包括今年4月份推的升级版限价令，也并未明显压住房价。

国家统计局数据显示，进入2013年以来，北京房价环比持续上涨，同比涨幅更是连续多月超过10%，领涨全国。

胡景晖认为，这也要求，房地产调控思路应更趋向市场化的方向。

实际上，北京调控思路转变的一个方向亦在土地供应上得以显现，9月3日，北京土地储备中心发布通知，截至8月底，2013年北京市土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

通知称，年底前，北京将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是 “自住型、改善型普通商品住房”用地供应，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。

供需缺口下北京限价松口？

除了力推限房价、竞地价地块供应，北京偏重市场化调控的转变还体现在限价之下。

据悉，以控房价为主要目的的限价政策在近期出现松动。

以天宫院区域为例，此前因为预售审批价格问题，区域项目龙湖时代天街、金融街融汇、保利春天里等项目的入市步伐均大幅延迟。

“入市放缓的原因，主要就是预售审批价格谈不拢，”一位不愿具名的营销总监表示，但是近期这些项目纷纷入市。

除了金融街融汇、保利春天里因为捆绑非毛坯款审批价格低于1.7万之外，龙湖时代天街更是批出了1.79万元/平方米的价格。

如果是早三四个月，该区域内的项目都被严卡在1.65万元/平方米。

在其看来，审批口径放缓的主要原因是供需失衡，最新数据显示，北京可售住宅库存套数为6.23万套，处于历史低位。

据一位接近北京住建委的人士介绍，在最严限价刚启动的时候，开发商在预售证审批时卡得很严，必须严格遵循不能高于前一期和周边同质楼盘价格。

与此同时，上述人士表示，建委也有自己的一套价格系统，显示区域楼盘价格，很多开发商的报价因为高于建委认定的价格被打回，要求重新报批。

“那个时候，更像是政府指导开发商定价，”上述不愿具名的营销总监介绍，相比之下，虽然近期限价口径没变，仍在执行，但是建委在审批预售证时，会结合报批的地价、成本，不会一刀切。

建委限价松口也直接体现在楼盘入市的数量和价格上面，某房产数据研究中心数据显示，8月新增商品住宅期房项目28个，总供应量为7419套，环比增加16%，达到年内最高值，也大幅超过去年同期。

与此同时，北京100个重点楼盘中，8月价格相比前期上涨的楼盘为96个，仅有的4个降价楼盘，也多为尾房出清。