113家房企中期净利增3成 成本飙升业绩两极分化

截至8月27日，根据已披露的113家可比房地产上市公司中报，82家营业收入相比去年同期有所提升，占比达到73%。同比涨幅达到100%的有24家，占比达到21%。不过乐观数据背后，个别开发商经营成本高企带来的负面影响开始显露。

地产股中报业绩考核

iFinD统计数据显示，上半年113家可比的已披露中报的房地产企业合计利润438.80亿元，相比同标的2012年同期334.37亿元的利润，增幅超过30%。

受益于上半年楼市热闹，地产股的半年报渐次披露，仅从业绩数据上来看多数报喜。

8月27日，华夏幸福（600340.SH）发布中报显示，报告期内，公司实现签约额共计159.09亿元，较上年同期增长92.35%，实现营业收入87.84亿元，较上年同期增长98%。归属母公司所有者的净利润17.69亿元，同比增长40%。

在此前已经披露中报的滨江集团（002244.SZ）、南国置业（002305.SZ）、荣安地产（000517.SZ）、泰和集团（000732.SZ）和铁岭新城（000809.S）等，营业收入也增长均达到两倍以上。其中滨江集团中报业绩收入50.15亿元，同比增长673.19%，在已经披露中报的地产股数据中领衔。

上述成绩单甚至均超过金融街（000402.SZ）、首开股份（600376.SH）、招商地产（000024.SZ）等业内龙头企业。8月26日，港股上市的恒大地产（3333.HK）也披露中期业绩。业绩显示，恒大地产上半年实现营业额419.5亿元，同比上升13.3%，前七月完成目标的56.7%。

尽管占比相对较小，不过部分地产股的营收迅速萎缩仍值得关注，包括宋都股份（600077.SH）、海德股份（000567.SZ）等，营业收入折损则达到八成以上。其中宋都股份8月初曾发布了非公开发行预案，拟募集15亿元资金投向商品房。

除了营业收入分化明显之外，部分个股毛利率下滑较快，也值得市场关注。譬如滨江集团，其在房地产业务上半年毛利率为37.16%，同比下滑18个百分点。

而营业收入翻倍的莱茵置业、廊坊发展和运盛实业等，净利润均出现下滑，也显示出部分房地产企业的运营成本日益提升。

从经营面来看，2012年9、10月份呈现旺季不旺的局面，市场人士担忧同类事件在今年楼市再度上演。不过北京某券商人士认为，今年以来楼市热闹，加之进入9月后各开发商将加大推盘力度，三季度经营业绩环比提升是大概率事件。

政策面走势观望

在饱受诟病之后，部分超配地产股的机构投资人，在三季度业绩复苏较快。

譬如比较典型的中欧中小盘最近一个月净值增长5.40%，早在2012年度，该基金就因为超配地产上演过山车业绩，最终闯入业绩榜单前列。地产板块的异动，或令这类基金2013年的表现具有看点。

“不确定性仍然较大。”北京某公募基金经理受访时指出。

按照该基金经理的说法，除了业绩数据披露之外，地产股的走势还取决于部分地产商的业务方向，以及政策面的变动。

在业务方向上，部分公司的脉络相对清晰。譬如8月26日，与业绩发布同时，恒大地产人士对外表示进入核心发达城市条件已经成熟，“今年上半年，公司已经在一、二线城市增加一定的土地储备，预计今年下半年公司会依据情况继续增加一、二线城市优质地块。”

除此之外，政策趋向仍然主导部分地产商的业务走向。以华夏幸福为例，其中报显示，作为产业新城战略的主要推动者，华夏幸福继环上海和环北京业务之后，上半年新拓展2个产业新城项目，分别位于长三角区域的浙江嘉善县和环渤海区域的河北霸州市。据该公司人士透露，浙江嘉善项目是主要致力新兴电子设备产业以及移动互联网应用的研发、移动医疗设备研发和服务等。被认为是上市公司未来业绩增长的基础，预计未来有望成为年产值过百亿元的园区。

除了经营面之外，有受访券商人士坦言，主要担忧下一步政策面的变动是否会继续深化。

其中房地产项目再融资是否会大面积重启，仍是目前最受关注的因素。某券商人士指出，北京城建、中南建设、苏宁环球等上市公司，或因为兼具城镇化和环保概念，或因为财务杠杆较高、融资需求加大率先在政策转向中受益。

现阶段来看，部分房企融资路径单一，而且成本较高。譬如8月27日，南国置业刚刚推出融资方案，拟从公司股东获取合计金额18亿元的委托贷款，对公司及下属公司在贷款利率为中国人民银行同期 1-3年期贷款基准利率上浮不超过 30%。并非所有开发商都有如此好运，而同一天，另一家地产商也发布公告称，拟通过信托公司进行融资，融资成本则约合12%。

此外，政策面上，上述北京券商人士指出，包括北京在内多城市房产税试点方案已上报，房产税试点扩容或势在必行。也将对相关区域地产商经营带来影响。

国信证券一份研报表示，当前政策向上已是确定性事件，向上的幅度有多大，要视乎经济下滑程度及楼市销售回归平静的程度，二三线城市政策向上的幅度会更大，因此销售不会恶化，不温不火的局面维持到年底没有问题，甚至不排除走一波“金九银十”行情。