北京“限房价竞地价”投石问路 地产开发商观望

在“新国五条”北京细则中备受争议的“限房价竞地价”政策正在进入落地阶段。8月12日北京推出的朝阳区豆各庄地块成为政策推出之后的首宗“限房价竞地价”地块。这个地块的成功与否对未来的政策走向意义重大，因此引来了众多开发商和政府主管部门的关注。

在北京土地市场高价地及高溢价地块不断涌现之时，当地于8月21日推出一宗“限房价竞地价”地块，这一显得有些另类的做法引起了业内关注。

据中国房地产报记者了解，今年5月底，北京土地整理储备中心推出的昌平区沙河镇R2地块，就将房价限定为1.4万元/平方米。不过该地块还限定沙河高教园区的单位职工才能购买，因此业内普遍认为此次推出的相关地块才是今年首宗真正意义上的“限房价”地块。

开发商观望

北京市土地整理储备中心发布的公告显示，该地块全称为朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地，占地面积224463平方米，其中建设用地面积118035平方米，建筑控制规模在294605平方米以内。

规划要求配建51500平方米的“公共租赁住房”，而剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，且套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。该地块挂牌出让起始价为24.5万元，挂牌竞价截止时间为9月4日。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭将该地块形容为“中国房地产史上史无前例的大怪物”。在他看来，该宗地出让条件复杂，未来利润率目前来看难以估算。其中公租房部分，一般会有5%～8%的利润率，受市场波动影响较小；而户型限定在90平方米以下的中小户型，这类产品在市场上比较受欢迎，也对开发商未来的营销有利；难点主要在于竞地价，由于所有建安成本及房屋售价都已框定，未来产品住宅部分的利润率比较小，开发商只能拼成本控制和产品力，另外需要挖掘商业配套部分的利润空间。

“这一地块适合想要冲量的房企，对利润率有要求的开发商则没有什么玩头。”杨红旭分析认为。

据记者了解，该地块周边二手房价格已经达到27000元/平方米，这对于未来拿地的开发商而言，未来如何实现赢利的确是不小的考验。而截至记者发稿时止，北京市土地整理储备中心的网站上也并未出现关于该地块的竞买报价单。

“开发商竞标都是有策略的，一般不会在头两天就参与竞买。该地块地理位置很有优势，目前有兴趣的房地产企业可能仍然在观望，预计最后肯定会有开发商拿地。”高策地产总经理车轮分析认为。

是大势所趋还是投石问路？

据中国房地产报记者了解，北京早在2011年就曾启用过“限房价竞地价”的出让方式，并对后来同区域内其他商品房项目的售价产生了一定影响。今年年初，北京市住建委相关官员公开表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位。

2013年，北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。不过，尽管出台了在全国范围内最为严厉的“新国五条”调控细则，北京今年以来的房价涨幅仍然领跑全国。因此，用明显低于市场价格的限价房入市，可能是北京市政府用来平抑房价的另一项重要举措。

某信息集团华北区总经理牟增彬认为，限房价的土地出让方式肯定可以起到抑制房价的积极作用。“但这种出让方式必须是持续性的，能在土地市场占据主流模式，如果仅仅是个案，它对市场的影响力是极其有限的。”

车轮则对这种非市场化的行为持反对意见。“一幅地块在未来两年内上市后究竟会是怎样的售价，是涨是跌，这是之前很难预测出来的，所以很难判断土地出让时限定的房价是否合理。另外，仅仅通过限价来抑制房价也很难真正达到效果，因为开发商或个人未来仍然可以通过转卖的方式获取利润空间，从而破坏正常的市场秩序。只有在市场流通充分活跃的前提之下才能让房价真正趋于合理。”

相关业内人士还担忧，由于限房价会影响开发商的利润率，如果缺乏有限监管，容易导致开发商在控制成本环节偷工减料。北京2011年4月入市的“限房价、竞地价”项目中铁建长阳国际城在业主入住后就曾遭遇“质量门”事件，这样的现象值得政府部门警惕。

“‘限房价、竞地价’的土地出让方式目前来看还是一种探索，今后能否成为常态，还需要看土地出让部门对房价和地价的限定是否能够研究出一个合理的模式，如果开发商的利润空间被压缩得太大，就难以对开发商拿地产生足够的吸引力，这种方式就很难进一步推广。”牟增彬指出。