北京商品住宅走向高端化 未来六环内难觅刚需盘

　　位于北三环的保利海德公园预计明年入市。2010年3月，该地块以楼面价达30197元/平米成交，是当时的高价地。新京报记者 浦峰 摄

　　进入下半年，北京土地市场升温明显，一块块高价地层出不穷，不断刷新北京楼面单价，豪赌北京房价上涨。而从北京楼市以往的经验来看，即使再高价的地块，也没有企业亏本卖房。

　　为了实现企业利润，以往的多块高价地，都是按照高端房来操盘，有的则是推迟开发，等待房价上涨后再入市。于是，高价地催生出一批批高价房。随着土地供应郊区化的趋势越来越明显，在此背景下，未来六环内或难觅单价2万元以下刚需盘。

　　昔日高价地，今日房价标杆

　　一线城市土地价格上涨轮番上演，且“剧情”都十分类似。

　　在北京上一轮土地牛市中，从2009年至2010年取得的“高价地”项目，入市期集中在2011年至今。虽然中间经历了以限贷、限购为主的“史上最严厉调控”，但随着北京房价整体走势的上升，高价地的成本被不断上涨的房价所消解。如今，那批老高价地也如愿解套，甚至不乏赚得盆满钵满的。

　　当2008年金融海啸袭来，地产界一片哀鸣之声，此时蛰伏的孙宏斌以20亿元逆市拿下北京海淀西北旺项目，成为当时的高价地。当初7000元/平米的楼面价属于高价，但由于融创自身定位高端，现在，该地块上楼盘卖出了50000元/平米的高价。孙宏斌成功抄底。

　　而随着楼市复苏，2009年到2010年高价地不断刷新，胆大拿地者越来越多。最为典型的当属远洋地产拿下亦庄新城地块和大望京1号地块。远洋地产拿地后便遭遇调控。当时业内预计，以大望京地块27529元/平米的土地成本，要卖到45000元/平米才赚钱，这意味着该项目只有高端化才能卖出高价，才能解套。最终，该项目在拿地两年后入市，非毛坯修价格为58000元/平米，而目前其楼栋产品价格已达70000元/平米。由于拿地成本过高以及受制入市时的房价水平，该项目并未能实现高利润。对此，远洋地产董事局主席李明表示：“该项目毛利润较低。”

　　也有高价地项目“推迟入市”而迎来入市好时机。2010年3月，中国兵器集团旗下世博宏业以30197元/平米的楼面价夺得北三环蓟门桥地块。一年半后，保利地产收购该项目。目前，这个命名为保利海德公园的项目，尚未入市。上周，南五环外的亦庄成交两块地，楼面价已经奔向3万元/平米，同时，四环内多个项目售价达到10万/平米。业内人士表示：对比之下，保利海德公园3万元/平米的楼面价是“捡了便宜”。

　　保利地产相关负责人称，该项目预计在明年二季度入市，对于开发节奏，保利不会人为地拖延，一般普宅会在拿地后一年至一年半后入市，而高端项目则周期很长，需要两年左右才能入市。