北京商品住宅走向高端化 未来六环内难觅刚需盘

　　位于北三环的保利海德公园预计明年入市。2010年3月，该地块以楼面价达30197元/平米成交，是当时的高价地。新京报记者 浦峰 摄

　　进入下半年，北京土地市场升温明显，一块块高价地层出不穷，不断刷新北京楼面单价，豪赌北京房价上涨。而从北京楼市以往的经验来看，即使再高价的地块，也没有企业亏本卖房。

　　为了实现企业利润，以往的多块高价地，都是按照高端房来操盘，有的则是推迟开发，等待房价上涨后再入市。于是，高价地催生出一批批高价房。随着土地供应郊区化的趋势越来越明显，在此背景下，未来六环内或难觅单价2万元以下刚需盘。

　　昔日高价地，今日房价标杆

　　一线城市土地价格上涨轮番上演，且“剧情”都十分类似。

　　在北京上一轮土地牛市中，从2009年至2010年取得的“高价地”项目，入市期集中在2011年至今。虽然中间经历了以限贷、限购为主的“史上最严厉调控”，但随着北京房价整体走势的上升，高价地的成本被不断上涨的房价所消解。如今，那批老高价地也如愿解套，甚至不乏赚得盆满钵满的。

　　当2008年金融海啸袭来，地产界一片哀鸣之声，此时蛰伏的孙宏斌以20亿元逆市拿下北京海淀西北旺项目，成为当时的高价地。当初7000元/平米的楼面价属于高价，但由于融创自身定位高端，现在，该地块上楼盘卖出了50000元/平米的高价。孙宏斌成功抄底。

　　而随着楼市复苏，2009年到2010年高价地不断刷新，胆大拿地者越来越多。最为典型的当属远洋地产拿下亦庄新城地块和大望京1号地块。远洋地产拿地后便遭遇调控。当时业内预计，以大望京地块27529元/平米的土地成本，要卖到45000元/平米才赚钱，这意味着该项目只有高端化才能卖出高价，才能解套。最终，该项目在拿地两年后入市，非毛坯修价格为58000元/平米，而目前其楼栋产品价格已达70000元/平米。由于拿地成本过高以及受制入市时的房价水平，该项目并未能实现高利润。对此，远洋地产董事局主席李明表示：“该项目毛利润较低。”

　　也有高价地项目“推迟入市”而迎来入市好时机。2010年3月，中国兵器集团旗下世博宏业以30197元/平米的楼面价夺得北三环蓟门桥地块。一年半后，保利地产收购该项目。目前，这个命名为保利海德公园的项目，尚未入市。上周，南五环外的亦庄成交两块地，楼面价已经奔向3万元/平米，同时，四环内多个项目售价达到10万/平米。业内人士表示：对比之下，保利海德公园3万元/平米的楼面价是“捡了便宜”。

　　保利地产相关负责人称，该项目预计在明年二季度入市，对于开发节奏，保利不会人为地拖延，一般普宅会在拿地后一年至一年半后入市，而高端项目则周期很长，需要两年左右才能入市。

　　新高价地再涌现，豪赌明天

　　今年以来，土地市场再度升温，不仅像南三环夏家胡同、朝阳孙河等地理位置优势明显的地块楼面价屡创新高，刷新北京土地成交纪录，五六环的楼市新区域也出现了超高价土地，如亦庄新城楼面价奔向3万元/平米，通州台湖楼面地价接近2万元/平米，“面粉”再次贵过“面包”。

　　7月23日，中粮地产拿下孙河HIJ地块，将区域商品房地价推高到5万元/平米的水平。而此前泰禾2.8万/平米拿下孙河W地块时，被认为是区域楼面高价地。如今，泰禾、龙湖等先期拿地价格则都显得便宜了，新高价地解救了老高价地。任志强预测，“现在五万楼面价，(房子)可能就得卖十万了。”

　　区域价格屡创新高的事情还发生在大兴亦庄新城、通州台湖等新兴崛起的区域。8月14日，融创联合葛洲坝夺得亦庄新城-1街区B01R1-1地块，商品房楼面价接近3万元/平米，而业内预计未来该区域房价可能破5万元/平米。

　　高策地产机构董事长陶红兵认为，土地成本过高，开发商出于利润考虑，高价地项目未来的入市定价也将更高，其是真高端还是伪高端，未来的风险主要是产品是否被市场所接受。

　　■ 声音

　　“高端的归市场，低端的有保障”

　　高策地产机构董事长陶红兵：地价推高房价已经毋庸置疑了。但不限制地价涨，却在拿预售证时限制房价就有些不合理。实际上，政府通过市场手段卖地，条件好的地能卖高价，做高端房，这也是市场经济；政府再用卖地的钱建保障房，形成多个市场。高端的归市场，低端的又有保障。

　　“开发商会考虑做附加值”

　　中经联盟常务主席陈顺：北京土地资源稀缺，优质资源更稀缺，开发商通过重重竞争拿到一块地不容易，如何把土地价值最大化，是不少开发商考虑的。目前有几种做法，一种是深入研究产品，多增加附加值；其次是把毛坯房做成非毛坯修，从非毛坯修中获得更多利润。

　　如今不少地块“面粉”贵过“面包”，肯定对“面包”会有影响。每个地区都有价格标杆，其他开发商比照价格标杆，拼智慧，创新产品，希望将产品卖出更高价格。

　　但随着调控的深入，未来高价地的压力会越来越大，特别是高端项目。今年住建委新规定，要求今年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目中，套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)，这将拉长开发商拿预售证销售时间，使自有资金压力增加。此外，预售资金监管也考验项目较多、交叉开发的开发商资金调配能力。