北京试点高精尖产业用地弹性出让 出让年限最长20年

1月15日，房掌柜从北京市人民政府网站获悉，日前，北京市人民政府印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（以下简称“《意见》”）。

《意见》显示，试点将率先在国务院和市政府批准设立的开发区、产业园区（以下统称园区）展开。

北京市人民政府网站截图

根据《意见》，各区政府、北京经济技术开发区管委会要提前确定产业用地年度实施计划，并列入全市年度土地供应计划。要统筹规划，组织高精尖产业优先在各类园区落户，并与园区及周边居住用地相匹配，产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施，实现职住平衡、产城融合。

《意见》指出，经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。

入园企业向园区开发企业租赁产业用地的，土地租金实行年租制；入园企业通过租赁方式取得园区产业用地，土地租赁最长期限不超过15年；入园企业申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。

《意见》明确，推行入园企业投资项目承诺制。签订供地合同前，各区政府、北京经济技术开发区管委会应组织入园企业按照准入条件作出书面承诺、与入园企业签订履约监管协议书，作为用地合同的附件。履约监管协议书包括约定退出条款，明确入园企业运营后未达到准入条件的监管处理措施，以及企业自身原因无法开发建设或运营的退出方式。

此外，《意见》要求，各区政府、北京经济技术开发区管委会要定期对产业项目准入、运营等情况进行监测评估，公开执行情况，接受社会监督；要进一步强化企业信用管理，将违反合同的失信企业列入黑名单，限制其取得政府供应的土地。

北京市规划国土委调控处副处长黄蔚表示，《意见》是想在土地利用方式上赋予入园企业更多的选择权，对于弹性（年期）出让可以支付20年的政府土地收益，而对于土地成本这块，可以和园区企业共有产权，共担土地成本。可以降低入园企业在入园过程中的使用成本。

国家发改委国土开发与地质经济研究所国土开发研究室主任黄征学认为，年租或弹性年期出让土地，对企业和政府或园区来说，都更灵活，也有利于提高土地利用率。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，积极用弹性的、全生命周期的概念来观察土地的供应和运作情况，是未来的大趋势。

“将部分产业用地等出让年限从过去的50年压缩为20年，主要考虑到两点。”严跃进认为，第一、产业更新非常快，20年周期中产业的变更也需要和相应的用地周期相匹配；第二、通过压缩此类用地年限，有利于更好地监管此类用地的运作，对于一些不合格的用地，在考核方面也会更加精准，防范部分企业在土地上随便变性或者不积极提高产出效率。类似做法，预计在全国各类产业园等项目中会积极推进，利好土地市场的高质量发展。

 此外，严跃进还指出，类似做法和思路在上海也存在。上海也持续在工业用地方面推进全生命周期管理的模式，其思路也强调了弹性年期出让的导向。而此前海南对于土地市场的管控，其实也有类似的逻辑，强调了土地背后的产值收益。所以这都可以理解为高质量发展的导向，会促使一些产业用地和工业用地不断调整供应模式，以实现更好的出让和发展效应。

以下为《意见》原文：

各区政府，市政府各委办局，各市属机构：

为加快科技创新，构建高精尖经济结构，现就有关用地政策提出以下意见：

一、总体要求

(一)指导思想

　　深入贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实习近平总书记对北京的重要讲话精神，深化供给侧结构性改革，突出创新驱动、高端引领、减量集约、产城融合、可持续发展，科学配置土地资源要素，为构建高精尖经济结构、推动高质量发展提供有力支撑。

(二)适用范围

本意见在国务院和市政府批准设立的开发区、产业园区(以下统称园区)试点。

(三)基本原则

坚持规划引领。依据城市总体规划，深化园区控制性详细规划和产业发展规划，引导高精尖产业入园入区，实现产城融合与职住平衡，推动园区高端化、特色化、差异化发展。

坚持节约集约。鼓励和引导产业向园区集中，改革园区产业用地利用和开发建设方式，加强精细化管理，缩短盘活周期，提高土地利用效率。

实行全生命周期管理。进一步完善产业项目准入和退出机制，推行企业投资项目承诺制，健全并实施动态监管和定期评估制度，严防投机炒卖房屋和土地。

二、主要内容

(一)明确准入条件，加强产业用地保障

在落实全市产业目录、负面清单、准入标准和鼓励政策的基础上，市发展改革委、市科委、市经济信息化委等部门负责指导各区政府、北京经济技术开发区管委会制定辖区内产业规划、产业准入清单，并适时组织评估。各区政府、北京经济技术开发区管委会要按照高精尖产业准入标准研究确定入园企业的准入条件，明确产业类型、投资强度、产出效率(含地均产出)、创新能力、节能环保等要求，作为土地供应的前置条件。

各区政府、北京经济技术开发区管委会要提前确定产业用地年度实施计划，并列入全市年度土地供应计划。要坚持规划确定用途、产业方向确定供应条件、市场确定供应价格、用地主体一视同仁的原则，依法供应园区产业用地。要统筹规划，组织高精尖产业优先在各类园区落户，并与园区及周边居住用地相匹配，产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施，实现职住平衡、产城融合。要合理确定建设时序，做好国家科技创新重大项目和重大工程用地保障工作。

(二)多措并举，创新产业用地利用方式

在依法合规前提下，综合采用园区规划范围内统筹平衡开发成本、出让土地和出租房屋并举等方式，控制和降低土地使用成本，为高精尖产业发展提供有力保障。

经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。

入园企业向园区开发企业租赁产业用地的，土地租金实行年租制，年租金由各区政府、北京经济技术开发区管委会根据园区土地成本收益和产业引导政策具体制定。

入园企业通过租赁方式取得园区产业用地，土地租赁最长期限不超过15年。根据园区规划，入园企业可在承租土地上依法建设生产经营设施，租赁期内该设施属投资企业所有。

入园企业申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。但国家和本市重大产业项目，经市政府批准后可适当延长，最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。新产业、新业态建设项目的土地用途，按照国家相关政策确定。工业用地和科研用地的出让底价，按照国家相关规定执行。

土地使用期限届满，入园企业需继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，如符合园区发展规划和产业用地要求，应当重新依法办理供地租地手续。对于未申请续期及申请续期未获批准的入园企业，由所在区政府、北京经济技术开发区管委会组织依法办理退出手续，收回建设用地使用权或承租土地；收回土地使用权的,应依法进行评估，按照入园企业取得土地使用权时缴纳的费用合理确定补偿价格；对地上可继续使用的建筑物，按重置价格结合成新程度评估确定补偿价格。

(三)推行项目承诺制，提高产业用地利用效率

推行入园企业投资项目承诺制。签订供地合同前，各区政府、北京经济技术开发区管委会应组织入园企业按照准入条件作出书面承诺、与入园企业签订履约监管协议书，作为用地合同的附件。履约监管协议书包括约定退出条款，明确入园企业运营后未达到准入条件的监管处理措施，以及企业自身原因无法开发建设或运营的退出方式。

对以出让方式取得建设用地使用权的入园企业，提前退出建设用地使用权时，按约定返还其已缴纳的剩余年期土地出让价款；对地上可继续使用的建筑物，按重置价格结合成新程度评估确定补偿价格等；对以租赁方式使用建设用地，提前收回承租土地，对地上可继续使用的建筑物，按重置价格结合成新程度评估确定补偿价格等。

(四)强化监督管理，保证产业用地用途

强化用途监管，坚持产业用地用于高精尖项目，未经批准，不得改变土地用途。除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外，其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租，对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，由所在区政府、北京经济技术开发区管委会组织相关部门按照相关法律法规和履约监管协议书进行处置；情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。对涉嫌构成闲置土地的产业项目，按照国家关于闲置土地处置的相关规定执行。

各区政府、北京经济技术开发区管委会要定期对产业项目准入、运营等情况进行监测评估，公开执行情况，接受社会监督；要进一步强化企业信用管理，将违反合同的失信企业列入黑名单，限制其取得政府供应的土地。

三、保障措施

(一)加强组织领导。各区政府、市有关部门和单位要高度重视，切实加强组织领导，密切协作配合，形成工作合力，抓好落实。市有关部门要加强顶层设计和统筹协调，研究制定相关标准和配套政策，做好实施指导工作；各区政府、北京经济技术开发区管委会要建立准入退出监管机制，组织编制所属园区试点方案，经市政府审定后抓紧实施。

(二)做好服务保障。各区政府和北京经济技术开发区管委会定期向社会发布拟提供的高精尖产业用地信息，做好国家及本市相关政策解读，积极开展咨询服务，为企业提供便利。要优化审批流程，下放审批权限，由各区政府、北京经济技术开发区管委会组织相关部门办理审批手续，做好“一条龙”审批服务，提高项目落地建设效率。

(三)及时完善政策。各区政府、北京经济技术开发区管委会要及时发现问题，认真总结经验，提出完善政策的意见建议；市有关部门要及时跟踪试点情况，对政策实施效果、存在问题开展评估，根据评估结论动态调整相关政策措施，提高精准施策水平。

北京市人民政府

2017年12月31日