中小房企或借再融资翻身 踩着政策导向制定方案

房企再融资已经从个案迅速演变为一场大潮。

根据《第一财经日报》记者统计，截至8月11日，已有至少8家上市房企公布了再融资方案，总额达181.84亿元。与此同时，房企们也正“挖空心思”为各自的再融资方案贴上符合政策导向的标签——从旧城改造、保障房建设到中小户型刚需住宅、绿色低碳建筑。

“现在交易所已经同意接收材料，过去几年是连材料都不收的。”一位要求匿名的开发商代表对本报记者表示，“房企再融资实际上已经定向放开，但主要是针对旧城改造、保障房以及一些符合国家产业政策导向的领域。”

证监会新闻发言人近日称，针对房企再融资目前证监会的口径没有变化。“证监会将在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土部出具的意见做决定。”

“踩着政策导向”定方案

三湘股份（000863.SZ）于8月9日公布了规模为12.5亿元的再融资方案，投向为三湘海尚名邸、虹桥三湘广场两个项目及补充流动资金。在其再融资方案中，三湘股份特别强调了公司在绿色建筑领域的诸多建树，并称将把各种绿色建筑手段用于上述两个项目的建设中。

三湘股份一名内部人士对记者称，目前房企再融资的放开是定向的。“我们认为公司一直坚持建设的全非毛坯、绿色低碳住宅符合国家产业政策导向。”

记者注意到，绝大多数房企都正在给自己的再融资方案贴上符合政策导向的标签。

新湖中宝（600208.SH），为其再融资引入了城镇化及旧城改造的概念。新湖中宝于8月1日公告称，公司把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，拟募资不超过55亿元用于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

据接近新湖中宝人士透露，新湖中宝的非公开发行预案之前并未提过，是在6月底国务院支持棚户区改造政策出来之后，才确定准备实施。

新湖中宝上海公司一位负责人也向记者证实，两个棚户区改造项目此前在资金及动拆迁方面碰到不少困难，此次想借国家对于棚户区改造项目的支持，借用社会力量解决这些问题。

对于新湖中宝的再融资计划，市场多解读为棚户区改造的“绿色通道”。紧接着推出再融资方案的宋都股份（600077.SH）的募资投向则明确为商品房，不过，公司仍强调募资建设的项目将聚焦90平方米以下的中小户型，这符合国家增加中小套型普通商品住房项目的相关政策和发展方向。

此外，拟非公开发行融资39亿元的北京城建（600266.SH）强调，将在其募投项目中大量配建保障房；拟发行6亿元债券的卧龙地产（600173.SH）则明确，资金投向为保障房代建和城中村改造项目。

“等了这么多年了，现在大家确实是一哄而上，但符合国家政策导向的项目显然‘更靠谱’。”上述要求匿名的开发商代表对记者称，管理层的调控思路已经发生改变，此前A股房企的再融资渠道几乎被堵死，房企不得不通过信托等渠道高成本融资，在房价依然居高不下的背景下，还不如有条件地放开直接融资，引导社会资金进入房地产领域，带动上下游产业，拉动消费，增加供给。

或成中小房企救命稻草

“关闭房企再融资渠道，从过去的经验来看，其实是完全没有效果的，甚至有可能危害到行业健康发展。”华泰联合证券发布的研报认为，企业完全可以通过其他渠道获得资金，但是，更高的资金成本自然要求更高的回报率，进而助涨房价；另一方面，较高的资金利率加大了中小企业的负担，增加其偿债风险，也不利于整个行业的发展。

其实，由于过去几年房企的再融资渠道几乎被堵死，加之持续的严厉调控，不少中小房企的经营已是步履维艰，如若不及时引入社会资金“解渴”，一些项目甚至面临烂尾的风险。

以新湖中宝此次拟募资建设的上海青蓝国际项目为例，该项目拿地时间为2002年，但直到去年下半年才正式动工。本报记者日前在项目现场看到，该项目一期仅完成地下部分施工，项目二期依旧是众多破旧低矮的瓦房，而这样的情况在过去11年并无改变。

上述新湖中宝上海公司负责人向记者坦言：“我们一期已经拆迁完成了，现在正在建设中。因为这几年的宏观调控，我们也没有大的资金可以进来投资，二期拆迁要求的资金量非常大。”

此外，多家中小房企也在其再融资公告中陈述了公司面临负债率过高的困境。

三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司资产负债率分别为76.56%和73.33%，在目前负债水平较高、财务风险和财务成本存在压力的情况下，公司难以通过债务融资和自身留存收益的积累满足扩大经营规模、持续快速提升业绩水平的需要。通过此次非公开发行募集资金，将缓解公司的资金紧张，促进公司经营发展。