北京土拍一日揽金110.3亿 优质地块房企依然积极拼抢

相隔一天，7月27日，北京市国土局大厅再次迎来土地拍卖。

房掌柜从北京市规土委官网获悉，今日出让的三宗地一块位于昌平区，两块位于大兴区，总建筑面积约为39.26万平方米，挂牌总起始价为84.3亿元，出让总金额为110.3亿元。

相比之前出让的自住房用地，今天拍卖的三宗地均为“限房价、竞地价”地块。当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

远洋、首创、世茂联合体47.9亿竞得瀛海镇地块

此次土拍，率先开拍的是大兴区瀛海镇地块。

大兴区瀛海镇YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块为R2二类居住用地、A33基础教育用地。

该宗地位于大兴区瀛海镇。具体四至范围是：东至经二路，南至镇区中街，西至经三路，北至镇区北街。该宗地将以“六通一平”形式供地，建设用地面积为75065.422平方米，规划建筑面积为133506平方米。

资料显示，该地块挂牌出让起始价为32亿元，竞价阶梯为1600万元整，竞买保证金为9.6亿元。截至开拍前，该宗地共计收到9次网上报价，最高报价为33.28亿元。

根据要求，该宗地中商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过55071元/平方米。

参与该地块现场竞价的房企及联合体有以下9家：金融街、中海、远洋+首创+世茂、保利+首开+龙湖、金茂、万科+平安、国瑞+金地、碧桂园、中铁建。

正式开拍后，房企举牌速度极快，现场竞价阶梯一下子调整到1亿，碧桂园更是频频举牌报价，一副势在必得的架势。然而半路杀出一个中铁建，随后远洋+首创+世茂联合体加入战局，三家开启激烈抢地模式，最终由中铁建报出47.9亿元达到地价上限，转而开始竞报自持比例。

现场经过37轮竞价，最终由远洋+首创+世茂联合体以47.9亿拿下该地块，自持占比26%，溢价率49.69%。

中原地产首席分析师张大伟分析称，竞争持有比例达到了26%，也就是最后开发商可售面积为住宅90592平米，70年持有出租面积为31830平米。其中基础教育部分按照建面5000的成本计算，开发商需要额外负担5542万，持有部分按照50%的价值计算楼面价，合计地块的平均地价为4.5万。

“从本地块看，房企拿地依然积极性很高，抢地热度持续高位。”张大伟认为。

金融街22.9亿将黄村镇地块收入囊中 自持占比6%

今日出让的另一宗大兴区黄村镇DX00-0102-0702地块位于大兴区黄村镇饮马井、义和庄村，该地块为F1住宅混合公建用地，具体四至范围是：东至规划纵五路，南至义锦路，西至新源大街，北至永华路。该宗地以“六通一平”形式供地，建设用地面积为22717.915平方米，规划建筑面积为56795平方米。

该宗地挂牌出让起始价为15.3亿元，竞价阶梯为800万元整，竞买保证金为4.6亿元。截至开拍前，该地块共计收到9次网上报价，最高报价为15.94亿元。

挂牌文件显示，该地块中商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米。

参与该地块竞价的房企及联合体包括：金融街、中海、华润、万科、保利+首开+龙湖、远洋、金地、碧桂园、平安，共计9家。

开拍后，华润和金融街交替举牌，平安、远洋偶尔举牌，保利首开龙湖联合体仅举牌一次，而其他房企像是来观战一样，自始至终未举牌报价。经过数次举牌后，由远洋报出22.9亿达到地价上限，进而开始竞报自持比例。

仅仅经过4轮自持比例竞报后，金融街便以22.9亿轻松将该地块收入囊中，自持占比6%。

在张大伟看来，该地块最后成交价达到22.9亿元，住宅持有6%，也就是说最后开发商持有2385平米70年产权出租房，可售的限价房面积为37371平米，另外有17038平米公建面积。

“全地块平均楼面价为4.1万，如果将公建和持有按照50%价值计算，实际楼面价达到了4.9万。”张大伟指出。

仅5轮！华润39.5亿元拿下昌平北七家地块

根据挂牌资料显示，今日出让的最后一宗地块为昌平区北七家镇003、CP07-0204-0001、010、013地块，该地块位于昌平区北七家镇，为B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、R2二类居住用地、A33基础教育用地。

该地块建设用地面积为101259.459平方米，规划建筑面积为202324平方米，并以“五通一平”的形式供地，

其挂牌出让起始价为37亿元，竞价阶梯为2000万元整，竞买保证金为11亿元。截至开拍前，该地块共计收到4次网上报价，最高报价为37.6亿元。

根据出让要求，该地块中商品住房销售均价不超过49520元/平方米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。

据了解，参与该地块现场竞价的房企及联合体有中海、华润、远洋+万科+首开+未来科技城、金地4家。

竞拍开始后，相比前两宗地块房企的热情高涨，这宗地块似乎并没有想象中那么受欢迎，主持人给出第一手37.8亿的报价迟迟未有人应报，冷场之后，由华润打破僵局，应报第一手价格，37.8亿，随后远洋+万科+首开+未来科技城联合体给出第二手报价，38亿。

现场节奏缓慢，报价也是华润和远洋+万科+首开+未来科技城联合体交替进行，最终仅仅经过5轮报价，由华润报出39.5亿元拿下该地块，溢价率6.8%。

来自中原地产研究中心数据显示，年内北京累计成交土地金额已经高达1320亿。住宅土地总成交达到了425万平米，其中纯住宅部分达到了185万平米，均同比出现了数倍上涨。

“按照目前土地供应及成交节奏，预计全年成交有望达到2500亿的历史最高纪录。”张大伟表示。

此外，张大伟还指出，优质地块房企依然积极拼抢，但是优质地块很难出现高盈利。

“从三宗地块本身看，住宅部分全部限价，这种情况下，房企未来比拼的将只能是自住房的建设成本控制能力叠加，溢出的车位、商业营销能力。”张大伟认为，对房企的资金价格高低要求很高，稍有问题这些项目就肯定会出现亏损可能性。

“房企拿地已经不可能有规模利润，房企拿地完全是为了从战略角度看，同时有活干，分摊管理成本，增加销售业绩，而未来房地产行业也会趋势性的增收不增利。”张大伟说。