北京房价再冲高位 张大伟：市场供需结构仍紧张

　　“我们的项目已经卖完了，一套都不剩了。”7月31日，北京四合上院项目销售人员对《第一财经日报》记者表示。

  北京市住建委的登记信息显示，这个位于北京二环内菜市口附近的豪宅项目，平均预售价格已超过55000元/平方米，7月3日取得预售证至今，大多数房源均处于预订或资格核验状态。据上述销售人员解释，目前处于可售状态的住宅也都是因为客户要求更名等原因暂时没有网签。

  “在这个‘受捧盘’频繁出现的7月，尽管纯商品住宅成交量环比下降近三成，但实际上市场中需求释放的程度并未降低。”链家地产市场研究部张旭如此总结。

  屡现“受捧”量未涨

  继7月15日~21日一周接连出现中建国际港、鸿坤林语墅等4个“受捧盘”之后，上周(7月22日~28日)，北京楼市再有2个低价刚需项目被抢购一空。

  7月27日，位于平谷区马坊镇的纯新盘首城汇景湾项目首次入市，仅推出320套房源，却吸引了1400多人现场购房，开盘当天，320套房源被认购完毕，销售金额近4个亿。此外，位于房山区城关镇的中冶·蓝城同日开盘共推出174套房源，仅5个小时即全部实现认购。

  另外一组值得关注的数据是，据链家地产市场研究部统计，北京楼市今年4~7月入市的新建商品住宅期房共63个项目，总供应量20767套，截至目前的签约率为46.6%。其中，由于网签滞后的原因，有12个项目尚未显示签约。扣除零网签项目后，短短几个月时间内，整体去化率已达到53.7%。

  对此，张旭认为，从市场实际表现看，目前购房需求的各个阶层，刚需、改善以及高端主观释放都较为旺盛，多数楼盘入市后消化周期缩短。

  不过，由于网签滞后的影响，“受捧盘”的集中出现并没有令7月的成交量出现增长。

  中原地产的统计显示，7月份，北京新建住宅网签套数为6510套，环比上月同期的9811套下调了33.6%，同比去年7月的11959套更是下跌了45.6%。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为，成交量的下滑并非由于需求的萎缩。“在限价政策以及土地储备总体不足的前提之下，项目入市积极性普遍低迷，今年来月度开盘项目个数最多仅30余个，供应的持续低迷也使得7月成交现阶段性低点。”

  根据链家地产市场研究统计，7月份北京新增商品住宅期房项目16个，比6月同期减少2个，总供应量为6397套，环比增加23%，同比减少30.7%。

  张旭认为，虽然7月份新增供应量整体上出现两成以上的增长，但是符合低端刚需的房源量只有四成左右，且多数项目都位于六环以外。随着房价上涨，刚需购房人群的选择范围外移更加明显，大部分只能选择在靠近六环甚至六环外的区域。

  “近期出现的‘受捧盘’尽管提供了不少新建住宅的房源，但反映到签约数据，则需要滞后两个星期以上，因此7月的成交量并没有出现上涨。”除此之外，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，7月成交量的下降，还在于限价政策博弈依然剧烈，“大部分项目受制于限价政策，定价受到限制，延缓了入市时间，导致市场供应短缺。”

  房价上涨动力足

  不过，成交量萎缩的同时，成交均价却在不断冲高。

  从成交价格来看，根据亚豪机构统计数据，7月北京商品住宅市场成交均价为24815元/平方米，这一均价水平超越了2011年2月的24459元/平方米，成为历史新高。

  “7月纯商品住宅成交均价出现明显上涨，主要是成交结构变化引起。”链家地产的数据统计显示，7月刚需成交占比明显减少，改善性需求占比增加。从户型角度看，7月份一居和两居的成交均价分别上涨了44.9%和10.4%。

  “实际上，若排除成交结构的影响，以目前市场的实际成交状况看，价格本身也具备实质上涨的动力。”张旭表示。

  任启鑫也认为，2013年年初北京的房价水平已普遍超越上轮调控之前，处于高位水平，而2013年的本轮调控之后，虽然对于房价的上涨有所限制，但基于供应的短缺，房价水平并未转向下行，而是依然维持在上升通道当中。“从各区域纵向价格情况对比来看，目前北京房价水平确实处于历史最高位。”任启鑫感叹。

  “政府在供应环节抑制新建商品住宅价格过快上涨，从短期内，可以使购房者以相对较低的购房成本入市，房价上涨趋势得以控制。”但张旭认为，在成本上升压力下，难以避免开发商与政策之间的博弈会加深。因此，她强调，当前新盘较快的去化率以及刚需供应的不足所导致的潜在矛盾依然不容忽视。

  房价难掩上涨冲动的同时，北京的土地市场也是一番热闹景象。

  中原地产统计数据显示，北京7月份土地出让金收入为205.17亿元。至此，前7个月土地出让金合计达到870亿元，较去年同期的238.5亿元上涨了265%，已经超过2012年全年土地出让金。同时，将在8月出让的12宗经营性地块挂牌起始价合计为120.34亿元，因此业内预计在8月底，北京今年的土地出让金收入将突破1000亿元。

  张大伟表示，在目前高价地迭出的情况下，不论是开发商还是二手房业主都存在惜售的心理，“这将导致市场的供需结构继续紧张”，而供不应求的结果将是房价的继续上涨。