国瑞38亿元竞得瀛海镇自住房地块 溢价率58%

继昨日石景山自住房地块出让后，4月25日下午北京市规土委拍卖大厅再次迎来自住房土地拍卖，出让的两宗地块分别为管庄乡地块及瀛海镇地块。最终，城建以32.6亿元竞得管庄乡地块，国瑞以38亿元将瀛海镇地块收入囊中。

55轮厮杀 城建竞得管庄乡地块

资料显示，该地块位于朝阳区管庄乡塔营村，在东五环与东六环之间。具体四至为：东至塔营中路，南至小寺村南街，西至塔营西路，北至塔营街。

管各庄地块为F1住宅混合公建用地，出让土地面积为60374.363万平方米，出让起始价21亿元，竞价阶梯为1000万元，竞买保证金为6.3亿元。

该宗地将以 “六通一平”形式供地。截止今天下午3点，共收到9次网上报价，最高报价金额为21.8亿元。

房掌柜了解到，参与该地块竞拍的房企有，城建、远洋、中海、富力、中骏、万科、中粮-天恒-旭辉、首开、河南正商。

业内普遍认为，在楼市调控持续收紧、土地市场逐渐降温的背景下，具备较大价格优势、较小销售风险的自住房地块已然成为近期北京土地市场的“主角”，所以房企依然热情高涨。

开拍一分钟，河南正商和中粮联合体就“你追我赶”，20分钟后，城建与河南正商进行角逐，最终经过55轮竞拍，城建以32.6亿元竞得朝阳区管庄乡地块，溢价率55%、楼面价31763元/平。

 对于楼面积超限售价。中原地产首席分析师张大伟分析称，地块有30790平米为商业部分，这部分未限价，其他住宅部分面积为自住房部分销售限价2.9万；地块实际有其他配套面积出现的可能性，比如车位等，这部分也有部分价值的可能性，分摊土地成本；对于上市公司来说，自住房地块风险小，企业对销售额的要求也很大，同时可以分摊管理成本。

“特别是城建这一类的全流程公司，不仅仅有房地产开发企业，同时有施工企业。这种情况下，虽然计算利润可能性非常小，但从企业发展角度看，拿这种地块也是发展的必须和无奈之举”。张大伟说。

此外易居研究院智库中心研究总监严跃进对房掌柜表示，从盈利角度看，确实有较大的风险，当然实际情况是，房企目前新一轮的投资计划要启动，不可能没有土地开发。所以都会先获取土地，而盈利方面则会考虑其他内容。因此都是属于无奈但又不得已为之的做法，但有一点是好的，即此类物业的营销成本基本不大，这个是可以节约的。

国瑞竞得瀛海镇自住房地块 溢价率58%

根据挂牌资料显示，该地块位于大兴区瀛海镇区，该地块所在的瀛海镇区属于大兴开发区综配区之一，临近尚在建设的地铁8号线三期南延的南端终点站瀛海站，距离市区四大郊野公园之一的南海子公园较近，附近有银行、超市等相对齐全的生活配套设施。 

瀛海镇为F1住宅混合公建用地，出让土地面积为63029.619万平方米，出让起始价24亿元，竞价阶梯为1200万元，竞买保证金为7.2亿元。截至开盘前，共收到10次网上报价，最高报价金额为25.08亿元。

房掌柜了解到，参与该地块竞拍的房企有，京汉、葛洲坝、中海、河南正商、国瑞、金隅-住总、首开-保利、中粮-天恒-旭辉、金地、石榴、碧桂园。在河南正商和国瑞争抢大战中。最终，国瑞以38亿元竞得瀛海镇区地块。

值得注意的是，两地块居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”，销售限价为29000元/平方米（含全装修费用）。

严跃进分析称，此类项目的限价，使得拿地就会比较尴尬，不拿地则会失去在北京投资的机会，而拿地似乎保本等方面也会有压力，所以后续要不断做精细化的业务，即对于成本的控制变得非常关键，另外要不断做延伸业务，类似社区增值服务等。

此外中原地产首席分析师张大伟分析认为，可以说北京在调控中下了所有能下的重药，但依然难以抵挡积极补充库存的房地产企业。而这些高价拿地的地块，基本都处于亏损的边缘。房企在调控周期内，更看重这部分安全的销售额。