贾康：房地产现状引发不满 房产税是改革大方向

　　对不动产的调节，原理上是寻求一个合理的供需状态。供需状态平衡，价格就不会大起大落,但恰恰在不动产方面，最根本的要素——地皮，属于天然垄断、特别稀缺的性质，即人类社会各中心区的地皮是最稀缺而无法增加的，必然越来越珍贵。不能说中国960万平方公里陆地，每个人有一份，那还是很宽松的，实际上所有利益相关者争夺的，都是中心区、黄金地段、好地段的不动产。这样一来，自然垄断就造成了供需长期倾斜失衡，我们只是力求合理调节这一状态，尽可能达到最多社会成员的基本满意。这就必须强调双轨统筹，而且应该在高端住房保有环节征税。

　　这个税会产生什么效应?第一，对买房自住的人，这会改变其预期，使其倾向于更实惠一点，相对小户型的房子，这就收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲，并提高了土地集约利用水平。第二，对买房做“商业性社会保险”的人，会考虑买房后出租，这就在没有增加投入的情况下增加了租房市场的供给，缓和了供需矛盾。第三，炒房的人会收敛自己的行为，因为这时的社会氛围和利益相关者的心态、预期都有所改变，炒房者会在估计风险时悠着点儿，而且会考虑多数接手的人是用于自住，自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来，需求方结构变了，开发商拿地后也要考虑更多提供中小户型，而且在参加土地招拍挂环节不能像以前那样把利润空间想象得那么大，要谨慎一点。

　　综合起来，需求沉稳收敛了，同时有效供给增加了，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康，泡沫少些，转变发展方式所追求的一些可持续的因素也会注入，比如土地集约利用。

　　□个案成效

　　上海试点解决老问题

　　上海、重庆两地房产税改革试点，在打开局面方面起了重要作用。

　　此前有人指责上海、重庆试点好像成效不足，“动静不大”：税收很少;没看到房价急速下跌。其实，对房产税试点效果的评判，不能这么表面化。在上海、重庆搞试点，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。房产税是按年可持续征收的，不能急于按少数地方试点的目前情况判断它一年能征多少税，而要看到未来房产税的财源支柱属性会逐渐显现。

　　还有，开征房产税房价不会应声而落。单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样，但有了这个税收，会使这个上扬曲线的斜率降低，发展过程更加平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。试点后，两地高端不动产成交量都明显下降，价格趋稳，这就是明显的正面效应。

　　此外，上海管理部门多年追求的一些不动产配置优化目标，通过税制的具体设计取得了很好的调节效果。比如，上海多年苦恼的问题是大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，但市民的第一目标仍是中心区。这次上海方案里有一个杠杆：中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交量被大量引流到周边区域。这也说明，搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。