地产公司再融资面临有选择放开 资金压力将缓解

　　沉寂三年后，A股房地产再融资阀门已有渐渐放开的迹象。据投行人士透露，房地产再融资开闸已进入最后准备阶段，但将是“有选择地”放开。受此影响，上市房企中有较强融资需求、净负债率较高、符合产业政策导向的公司，有望从再融资开闸中迎来发展“曙光”。

　　资金阀门有望开启

　　多家券商投行部人士表示，房地产上市公司再融资已经松动并将逐步放开，但对率先“放行”的公司有一定要求。“起码不能有瑕疵，比如土地和贷款上不能有问题，而且需要符合产业政策导向。”投行人士直言。

　　业内人士表示，目前，监管部门在审核房地产企业融资的同时，还会征求国土部、住建部等主管部门的意见。而国土部的核查力度已经逐渐收紧，特别是对涉及国有土地使用证取得、动工和开发建设及转让等情况的监管力度加大，如果遇到非法用地、违规囤地等情况，再融资申请将难以通过审核。

　　由于监管层对于地产再融资申报态度扭转，近期停牌筹划重大事项的房企数量明显增多，包括银润投资、中天城投、荣丰控股、新湖中宝、迪马股份、宋都股份、等多家房企均宣布停牌筹划重大事项。其中，新湖中宝、迪马股份等公司表示，公司将在7月15日起的5个工作日内公告相关进展情况。这意味着这些房企停牌背后是否在筹划再融资一事将在近期逐一揭晓。

　　可以看到，房地产再融资将放开的预期，已经对房企再融资计划产生了影响。此前曾经“弃房换金”的天业股份(600807,股吧)在最新的重组预案中不再以黄金业务置换地产业务。公司拟向控股股东天业集团以每股6.87元的价格发行约1.89亿股购买其持有的天业黄金90%股权，同时向不超过10名特定投资者非公开发行股份募集配套资金。交易完成后，天业股份将拥有天业黄金100%股权。天业黄金下属明加尔公司所拥有的明加尔金矿，资源储量较大、品位较高。对此，天业股份表示，重组完成后将积极提升明加尔公司的盈利能力，并继续巩固和发展房地产开发业务。

　　业内人士指出，目前政策改革的方向是从行政化控制向市场化的管理转变，放开资本市场直接融资的通道，维持行业资金稳定，这将符合金融支持实体经济的政策导向。

　　三类公司迎来机遇

　　在停滞三年后，监管层今年对房企再融资的表态，意味着合法合规上市房企仍留有资本市场的再融资渠道。业内人士认为，如果房企再融资获得有选择放开，三类公司将率先受益。

　　首先便是2010年以来已经上报过再融资预案有再融资需求的上市公司。

　　同花顺iFinD数据显示，2010年以来，已有40家上市房企抛出再融资计划。其中有30家公司被迫停止实施，这些公司绝大部分集中在2010年推出方案，总融资规模接近745亿元。保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目。不过，受再融资收紧的影响，公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。

　　无独有偶，招商地产和金地集团也都曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，但均“无疾而终”。此外，中天城投、迪马股份、新湖中宝、嘉凯城、银润投资等公司的再融资方案也都终止实施。对于曾经“闯关”再融资的公司而言，此次二级市场阀门一旦放开，公司融资渠道将得以恢复。

　　其次，部分前期快速扩张、净负债率相对较高的公司也存在股权融资需求。按照一季度披露的数据计算，A股房企的整体资产负债率为74.18%，同比上升了两个百分点。扣除预收账款后，A股房企整体净负债率为48.75%，同比上升了近三个百分点。共有71家房企的净负债率超过50%，京投银泰、西藏城投、云南城投、万方发展等公司一季度的净负债率已在70%以上。对于这些公司而言，通过股权融资将降低净负债率，改善公司财务环境。

　　此外，涉及一级开发业务或从事保障房、旧城改造、棚户区改造等业务的公司，由于符合国家产业政策导向，也将迎来再融资放开的机遇。目前A股中有包括新湖中宝、中天城投、铁岭新城、万方发展、北京城建、长春经开等房地产公司从事上述业务。

　　从事土地一级开发的铁岭新城是目前披露的中报预告中预增幅度最高的公司，预计上半年实现盈利1亿元-1.1亿元，同比增长297倍-326倍。公司称，上半年加大营销力度，实现土地销售收入，净利润同比大幅上升。资料显示，目前铁岭新城主要开展针对铁岭市新城区22平方公里土地的独家开发、运营工作。

　　业内人士指出，作为资本密集型行业，开发商在资本端的渠道、成本等环境，将最终影响到业绩释放。如果二级市场融资渠道得以打通，将有助于企业降低财务压力，扩大业务规模。

　　资金压力将缓解

　　近几年，国内开发商的融资渠道受限，银行开发贷额度有限，而信托基金的融资成本居高不下，导致房企在扩张策略上“有心无力”。受此影响，正有越来越多的房企谋求其他渠道融通资金。

　　A股上市地产龙头中，万科、金地集团、招商地产等公司均已经纷纷奔赴香港建立融资平台。近期万科通过万科香港设立了一项20亿美元的中期票据计划，国际评级机构标准普尔、穆迪及惠誉给予有关计划“BBB”、“Baa3”及“BBB+”评级。总体来看，仅上半年十大标杆房企国内外融资额就已接近460亿元，同比增长75.6%，已经超过了2012年的总和。

　　值得注意的是，信托融资正在成为房地产企业又一主要融资渠道。中国指数研究院数据显示，2012年四季度房企共发行240只信托产品，募资规模达到580亿元。今年一季度共有223只房地产信托发行，共募资499亿元。

　　在信托产品集中发行的同时，信托安全兑付问题更值得关注。从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是1500亿元、2000亿元左右，兑付压力延续。

　　中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示，2013年将有房地产信托大规模到期，特别是中小型上市房企或单体项目的兑付风险仍在，一旦市场出现波动，难以回流资金，其将面临较大的财务风险。

　　对此，业内人士指出，如果房地产直接融资渠道得到放松，在规范企业融资行为的同时，可以减少房企通过信托、资管等渠道融资的压力，从而达到去杠杆化的目的。