2016年北京土地成交额对半砍

政策与市场相互作用

北京商报记者梳理发现，今年北京土地交易的“忽冷忽热”，与先后落地的市场调控政策关系密切。为遏制开年以来地块出让的过热态势，北京市国土局于3月底祭出了沉寂已久的“7090”政策，即要求地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这被业内解读为市级部门意图加大北京刚需房供应、调控土地市场大规模豪宅化趋势的决心。然而被寄予厚望的这一“大招”却并未发挥应有的作用，首批入市的昌平区南邵镇两宗住宅地块依旧高价成交。

随后出台的“9·30”调控政策中进一步明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。而调整后的北京市规划国土委也“适时”地推出了四宗“限房价、竞地价”试点地块，即当地块竞价达到上限价格时则转而竞报自持商品房面积，而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。这一次，新政收到了较为立竿见影的效果，尽管不少房企为争抢优质地块不惜付出自持100%住宅面积的代价，但由于盲目、非理性争抢导致的土地高价成交情况得到了有效遏制。

“纵观整年，北京的土地交易调控力度颇为可观，先后打出了限价、限售、限面积、限资金、限持有的组合拳”，中原地产首席分析师张大伟向北京商报记者分析，在今年已经成交的219万平方米含住宅用地中，仅有38.9万平方米纯商品房住宅，而近期成交的几宗商品房住宅用地，更是全部实现了保障房为主和开发商自持化。

明年走势料更平稳

作为房地产市场的重要组成部分，分析普遍认为，土地交易的冷热局面将显著波及近期乃至较长一段时间内的楼市成交情况。亚豪机构市场总监郭毅就表示，由于“限房价、竞地价”的重提，北京楼市整体预期发生改变，后市“看空”预期增多，直接导致了商品房成交走势在9月之后出现拐点，逐渐进入低迷周期。

放眼后市，我爱我家品牌市场研究中心孔丹表示，根据中央及北京的政策，明年北京势必将加大土地供应，同时优化供应结构，鼓励自住型商品房的建设。“在这一轮楼市调控中，供给侧改革是被频繁提及的一个要素，可以预见未来北京土地结构也将以市场需求为重，继续深化‘7090’等政策，逐步改变‘豪宅化’的不良趋势，最终实现商品房供应结构的优化”，孔丹告诉北京商报记者，虽然楼市调控的收紧也会一定程度上作用到土地市场上，但考虑到北京地块供不应求的总体态势，一旦出现稀缺优质资源，仍难避免开发商的争抢，“不过整体而言，明年北京土地市场将更加平稳，不会重复今年的波动走势”。

而在郭毅看来，受到“高价地”因素的制约，北京新房市场全面高端化的趋势仍在继续，新房市场也成为中高端需求的主战场，中低端需求则不得不转战二手市场以及商办市场，而这一趋势也将延续至明年。“因此虽然收紧调控对于市场预期产生了一定制约，并且在土地方面也将进一步增加保障性产品的供应，用以对冲整体市场价格水平，但是纯商住宅价格在明年仍将维持高位企稳的态势。”