前11月土地成交价款增加21.4% 住宅用地供应需加快

土地市场调控分化

全国不同地区楼市的进一步分化，也使得各地的调控思路有所不同，在加大土地供应、改善土地供应模式和收紧土地出让政策等手段中，各有侧重。

21世纪经济报道记者注意到，新一轮调控中，一些过去曾希望通过增大供地规模控制地价的城市，在企业非理性拿地的逼迫下，开始采取行政手段，收紧土地出让政策。

以合肥为例。合肥学院房地产研究所副所长凌斌介绍，今年上半年，合肥楼市火爆，为了防止地价泡沫进一步推高房价，当地政府在7月曾出台加大住宅用地供应计划，提出下半年每月推出1000亩住宅用地，10月又提出年内再供应5000亩。

不过，住宅用地供应两度加码，都未能抑制市场拿地热情，因此，11月，合肥开始采取并联拍卖、最高限价、摇号拍地的组合方式。规定多块土地出让同时进行，且开发商只能参与其中1宗居住用地的竞买；地块价格不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，最高有效报价者有相同的，直接通过电子摇号的方式决出最后的竞得房企。

这一政策效果显著，11月30日，合肥拍卖8宗地块，其中6宗在最高限价前结束拍卖。

而对于一直以来，就存在着土地供应严重不足、高价地频出导致土地出让政策偏紧的一线城市来说，在新一轮调控后，其住宅用地供应，节奏明显加快。

上述同策咨询报告显示，11月，一线城市住宅用地成交26宗、172万平米，成交块数较上个月增加19宗，成交面积环比大幅上扬5.35倍。

以2016年住宅用地市场已实际落幕的北京为例，9月份以来，北京陆续成交了6宗含住宅用地的建设用地，面积达到了39.93万平方米，接近全年此类用地面积的一半。

同时，北京年末推出企业自持商品住房地块，探索长租模式和住宅供地体制改革，也被认为是土地市场调控政策转变的信号。

12月11日，海通证券发布房地产行业报告称，根据过往政府表态和当前行业发展阶段，构建多层次供应体系，围绕低端有保障，中端有市场，高端有约束来推进仍是趋势。

报告认为，目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场，对于中端和低端要坚持市场和行政保障并存的调控形式。未来可尝试采取增加保有环节成本，或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成本，间接补贴租赁房市场。与此同时，加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场正常的刚性需求和改善需求。对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。