新型城镇化催生地产革命：房企转型为城市运营商

　　“万科的最新定位是城市配套服务商。”6月底，万科总裁郁亮在最新的媒体交流会上，抛出了万科的崭新定位。

　　两天之后，碧桂园也在其最早开发的五星级酒店增城碧桂园凤凰酒店，召开了一次关于新型城镇化的话题探讨。

　　《每日经济新闻》记者注意到，新型城镇化，已经成为越来越多地产公司关注的焦点。但是在新型城镇化过程中，房企究竟扮演怎样的角色?是否还会延续原来的盈利模式?是否需要进行一次盈利模式的革命?如果不卖房，房企拿什么来代替地产开发的收益?

　　10年见到行业天花板?

　　“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”这是万科总裁郁亮不久前的预测。

　　2013年二季度末，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布了 《2013上半年房企销售TOP50》排行榜。排行榜显示，与去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均实现跨越式增长，尤其是TOP20房企，一年之间其入榜门槛涨幅达84%。

　　第一梯队中，400亿元以上房企数量达5家，而去年仅有2家;销售均值上，第一梯队再次远超去年同期，同比增加72亿元。而第二梯队金额均值同比有所减少，其他梯队销售均值都好于去年;龙头企业表现上，借壳上市成功之后，绿地扩张步伐明显加快，成为今年上半年房企排行中最大的赢家，其销售金额排名从去年的第四名上升至如今的第二名，仅次于万科，达到653亿元，与2012年的450亿元相比，增长45%。

　　但是，这种增长被认为未来一定会遇到天花板。

　　郁亮说，不用十年，就会有传统意义的“天花板”。中国房地产市场到十万亿就差不多，一年一千万套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。

　　在这样的背景下，房企所看好的新型城镇化带来的机遇，不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口，更因为在新型城镇化过程中，房地产运营模式的革命。

　　根据国家统计局数据，在城镇生活的人口有6.22亿，但实际上，其中很多还属于农业户籍人口，大体上有1.67亿人。

　　房地产业内人士严跃进分析表示，市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑。这种配套，也要求房企能审时度势，从而加快从传统开发角色向新型角色转型。

　　这也是万科和其他房企提出角色转型的基础。

　　从盖房子向造城转变

　　对于城市运营商和开发商的区别，一位业内人士表示，“干别人不能干、不想干的事”。城市运营商所从事的经营活动已经从单纯的“盖房子”向“造城”转变，最终让整个地产板块达到脱胎换骨的效果。

　　另外一位业内人士介绍，目前开发商更多处在“配合政府进行区域建设”的阶段。数据显示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五环外的远郊地带，而从2009年开始，五环内住宅用地的年平均供应量仅在10宗左右。