新型城镇化催生地产革命：房企转型为城市运营商

　　由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。业内人士表示，一方面郊区的房子想卖得好，必须解决配套问题;而政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以 “大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。

　　在北京大学不动产研究鉴定中心承办的“世界华人不动产学会2013年会”上，国务院发展研究中心副主任韩俊研究员分析了中国城镇化面临的挑战。他认为工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化要相互协调，工业化和信息化要深度融合才是新型城镇化的新内涵。

　　事实上，通过新城镇建设，一个比“淘宝网”内容更为广泛，平台更广的“城市淘宝”已经形成。它覆盖的领域更为广泛，从产业招商，到医疗服务，再到教育配套。这些服务的引入和运营，未来将会为房企带来新的盈利点。虽然短期内没有人能说清这个盈利点是什么。

　　这就像当年没有向商家收取费用的淘宝网，虽然暂时没有盈利点，却必然为整个经济领域所关注。因为房企所开发的新城镇数量庞大，比如碧桂园的一些楼盘规模在万亩以上，仅入驻这些楼盘的业主，就能产生巨大的经济收益。

　　开发商的转型尝试

　　此前，华夏幸福就通过引入各种产业开发的新型城镇，引入的行业包括生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。

　　而包括万科、龙湖、世茂在内的房企，为开发的新型城镇提供各种生活配套，也为业主提供了方便的生活服务平台，为后者提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品，乃至私人飞机预订等全套的管家服务。

　　这些比“淘宝”更为广义，更加非具象的服务、销售平台，为房地产商从开发商变身为城市运营商提供了潜在的方向和可能性。

　　以万科为例，万科在自己的社区服务平台内搭建了“五菜一汤”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套;“一汤”是指“幸福街市”(蔬菜连锁超市)。此外，还建设了关联的垃圾配套厂。

　　业内认为，随着万科的销售规模不断增长，以及万科对业主生活配套服务内容不断完善和增长，未来万科仅靠第五食堂的收入就极为可观。

　　而房企可以搭建的平台显然还不只是这些简单的生活服务配套。一家以定制住宅闻名的地产公司近期还计划在小区内大量建设光伏发电设备，进而成为国内第一家自发电楼盘。而这家公司的开发规模一旦放大，公司更有希望成为全国最大的光伏发电企业之一。

　　也正是因为可以借助自己开发的平台，向业主提供更多服务。部分开发商认为，在住宅市场不再增长甚至出现萎缩时，公司可以有机会转变成为城市运营商。