新盘销售策略将调整 上海年底开闸住宅供应

年底上海市场供应反弹，房价进一步企稳的趋势越发明显。

同策咨询统计显示，12月首周（11月28日-12月4日）上海全市新增17张预售证，共有7个住宅类项目新推1897套房源入市，新增供应面积17.64万平方米。内外环均有新房源入市，均价2.56万元-12万元/平方米。

虽然机构间统计口径不一，但新建商品住宅供应开闸的趋势已经明显。而在高供应支持下，上海楼市进一步反弹。

据上海中原地产统计，12月首周新建商品住成交面积15.1万平方米，环比增加9%。不过双休日开盘数寥寥无几，日均仅实现逾1万平方米成交。

中原地产市场分析师卢文曦12月9日对记者指出，供应增加对楼市的影响较大。此前供应不畅，在开闸后得以缓解供求矛盾。而在调控之下，需求端受到抑制。供求之间落差有望得到平衡，价格自然也不会继续快涨。相比之下，近期入市开盘的项目价格均低于市场预期。

价格松动

卢文曦指出，住宅供应增加可以缓解市场情绪，但总体来说上海库存还是不够。不过在调控升级环境下，部分买家丧失购房资格，供求落差暂时得以降低。房企对价格的坚持度也不再高涨，短期房价走平是大概率事件。

从区位表现来看，12月首周奉贤区凭借单个项目近4万平方米的交易量排名全市第一，超过排名第二的嘉定区3万平方米。原闸北区同期成交1.3万平方米，排名一反以往中下游趋势上升到第四。卢文曦称，近期市场最大特点在于单个项目可以支撑整个区的交易量。和以往相比，当前推盘几乎是一次性，所以只要有项目入市，交易量波动会特别明显。

从成交榜单前十的项目来看，单价在2万元/平方米以内的项目有3个。基于前期高价房入市，近期成交还在惯性延续，尽管只有几十套成交，但在市场成交相对疲软格局下，依然排在靠前位置。统计周期内成交均价为44499元/平方米，环比上涨7.3%。

卢文曦表示，上海出台“11·28”政策，尤其是“认房又认贷”，并且要查全国征信，要求已经严格于以往。通过多次政策叠加，今年调控力度可谓史上最严。预计上海会折损近半客户，以置换客为主的中心区客户量将有更严重折损。而即便留存市场内的买家也因为政策进一步趋紧观望气氛浓厚，这对今后转化成交易数据带来很大制约。他指出，尽管首周成交是近几周反弹最高的一次，但绝对高度处于较低水平，延续性不强。预计上海市本轮反弹或就此暂告段落，12月成交会在低位盘整。

卢文曦认为，从推盘价格来看，首次入市产品和板块均价持平，而后续再次投放的房源和前批房源落差不是很大，这些都给市场价格稳定的预期。随着供应情况改善，供求矛盾有望得到缓解。

销售策略将调整

房企的心态也在变化。上述业内人士指出，11月28日上海发布新政进一步坚定了调控房价的决心。这将大大改变买卖双方对房价继续上扬的预期。

同策咨询研究部总监张宏伟12月9日对记者指出，一般而言，现在房企能拿到的预售许可证价格比此前申请的价格低10%，房企以这个价格开盘，去化情况还可以。

“现在正好检验市场，如果房企心平入市又卖得不错说明市场还有潜力可挖，不用过于恐慌。”卢文曦指出，现在价格可以低于预期，但明年即便是价格与现在持平，基于资金成本来看，也算在亏本。因此，他认为，房企不敢卖不动就封盘，而是采取积极的销售策略。

21世纪经济报道记者采访的多名房企人士均认为，成交量可判断市场变化。现在成交在下滑，销售策略也将作出相应调整。

同策咨询研究部统计显示，受“沪六条”影响，11月上海商品住宅网签量60.35万平方米，环比下滑30%，同比下滑60%，是2015年3月以来的最低位，供应量也连续两个月下挫，仅新推预售18.75万平方米，为今年3月份以来最低值。

据统计，按照3个月移动存销比计算，市场去化周期已经扩大至7.6个月。同策咨询方面表示，用10-11月的平均去化速度计算，上海市存销比已达10个月， 加上供应量提升，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上。

张宏伟指出，个案价格有可能会在2017年中左右出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大，中高端楼盘以及外环沿线高价地频出的板块极有可能率先降价。