王石预测土地批租模式改变 万科亏钱要做住宅产业化

12月3日，万科董事长王石出席第七届财新峰会。在楼市调控与掘金环节，王石大胆预测中国土地批租模式要改变，并指出中国的房地产价格一定要限制。针对万科的未来方向，王石表示，未来万科的身份不是开发商而是承包商，亏钱也要做住宅产业化。

最后，王石还就恒大增持万科股票一事回应房掌柜，他称这并不是敏感不敏感的问题，这一年对上市公司规范的上市披露，他学到了很好的经验，万科将以一种公平、公正、透明的态度对全体股东和社会。

房地产价格一定要限制

“我历来是一个‘调控派’，房地产价格一定要限制。”王石认为，房地产与居民收入不一致时，是非常危险的，是不健康的。

他认为从过去、现在来看，中国既不是一个充分的市场经济，也不是完全的计划经济。在政策导向明显、房价疯狂上涨的情况下，房地产价格一定要限制，并担心调控能否坚持下去。

因为房地产的特殊属性，政府在调控的关键节点可能会手软。王石强调，房地产的投资属性带来很大的问题。他所说的房地产属性，并非投资属性。“我说的属性，第一是它的实用性，公共性；第二是它牵扯很多行业，牵一发而动全身，调控限制的不仅是房地产行业本身，钢铁、玻璃、水泥等其他行业都会受到影响。”

而这个影响往往会动摇政府调控决心。“房地产价格一定要限制，毫无疑问”，王石称，在中国国情背景下，现在唯一可取的只有限制，如果不限制，问题就大了。

预测中国土地批租模式改变

十年前的2006年，万科预测十年后全世界“十大住宅开发商”中国会占五位。如今，十年过去了，按照公开资料，“十大住宅开发商”中有八位在中国。

换句话说，十年前万科的估计是保守的。王石还大胆预测今年十大住宅开发商中前十位均在中国，到2018年或2019年前二十位都会出现在中国。

中国市场是巨大的。未来十年，中国房地产会发生什么？

王石认为，中国目前的土地这种模式要改变，也就是土地批租模式要改变。

目前，土地批租模式全世界只有两个地方所拥有，一个是香港，一个是中国大陆。

“土地高度垄断在政府手上，垄断后价格谁造成的，香港骂发展商，大陆也骂发展商，其实我们知道这种模式已经决定了它的效率。”王石说，土地是政府财政收入重要的一部分，但这种局面一定要改变。

以深圳为例，曾经土地收入占其总财政收入的40%，但现在却仅占3%的比例。“土地收入占政府收入过高有问题，这是依赖，这种形势会变。”王石说。

另外，香港的土地使用效率非常高，这非常值得中国大陆学习。

“香港现在拥有700万人口，如果按照同比例土地换算，北京土地使用率达到香港的50%，即可以满足一亿的人口居住。”

王石认为，中国土地批租的形式需要认真反思，同时香港城市土地使用率需要认真学习，这样中国房地产市场还存在巨大潜力。

就是亏钱也要做住宅产业化

房地产行业进入白银时代，王石对该行业做了三点预测。

第一个是做旧城改造。政府完全垄断土地批租，但更多土地开发设有专门的土地银行，专门的土地整治机构。万科集团出来的很多骨干，有一些已经开始做旧城改造这个事情。

第二个是关于REITs，也就是开发商持有物业。

第三个是承包商。王石认为，万科适合扮演承包商角色，也就是做住宅产业化。

为什么要做住宅产业化？王石总结，如果房地产行业属于制造业，那么中国的房地产制造业才刚刚开始。“黄金时代，中国的房地产行业粗糙到挖一个坑就能卖钱，没有人在乎质量，在乎精装修，买下来就能赚钱。”

他还举例，中国不少高层电梯晃晃荡荡，这不是电梯本身的问题，而是做得太粗糙，误差太大。

“中国的住宅处于这样的水平，作为制造业的房地产才刚刚开始。”王石还表示，万科就是亏钱也要做PC，就是住宅产业化，他认为这才是企业的真正竞争力。

不是开发商而是总承包商

万科扮演的不是发展商，而是总承包商，也就是住宅产业化。

“房地产行业赚钱不再像以前那么容易，但跳到其他行业你会发现赚钱更难，对万科而言我们更熟悉工匠精神，所以我表态万科要乖乖干建筑商的活，要当总承包商。”

做承包商需要的是什么？王石认为，就是以住宅产业化的方法把楼房建造出来。

国内建筑工地木材工人月薪1.2万—1.5万元/月。瓦工的平均年龄是46岁，年轻人很少。住宅产业化就是要技术提高，增加机械手，增加大设备。同样，住宅产业化，减少工人使用是必然趋势。

另外，他提到中国房地产未来的发展趋势是金融和总承包的服务。总承包服务牵扯到供应链，但已经从金融上划分出来。

对总承包来讲，更多的是一个平台，构造一个资源整合，也就是绿色供应链。因为绿色代表未来，绿色代表竞争力。

同样，关于土地批租问题，王石认为未来会发展多种土地开发形式。他表示，万科非常愿意扮演合作建房的角色。作为一个承包商，万科提供建筑、设计、服务等。

目前，这种形式在欧洲等发达国家，已经比较成熟。王石表示，万科非常愿意做这个尝试，他相信如果成功，这会成为一个趋势。

把注意力集中到城市化发展

城市化继续推进，在过程中也遇到很多发展困难。

中国进入老龄化社会，老年人是居住在拥挤嘈杂的大城市好，还是居住在青山好环境的小城镇和乡村好？“考虑规划将一部分老年人移到农村去”王石称，万科已经把注意力集中到下一步城市化的发展过程中。

万科在转型过程当中愿意扮演承包商的角色。比如60万套房子中，万科愿意承建20万套，他认为这件事虽然利润非常薄，但只要认真学习，认真往前走，产品的需求是相当大的。

不同的是，此时是一种政府购买服务，开发商在其中扮演了承包商的角色。在土地价格高企，劳动成本各方面居高的情况下，合作建房是一个过渡，它会演进一种新的生产方式、合作方式。

国际化投资发达国家学经验

万科国际化从七年前开始，最早的两年在中国香港、新加坡设置一个金融平台。万科海外投资到2012年才开始真正开始，王石强调，万科在国外的投资，在由香港港币对冲，因此英镑对其影响不大。

万科在国际化过程中，把握的重要原则是投资发达国家，学习经验。这要把握几个特点：第一，当地市场；第二，当地的发展商；第三，当地的品牌。

万科最早投资美国、英国，结果较为顺利，这种投资维持了大概四年时间。按照万科原来的计划，五年联手工业发达国家成熟品牌，投资海外新经济体。

下一步，按照万科预计，海外新的增加点应该在，巴基斯坦、印度、孟加拉等国家。

峰会最后，王石还就恒大增持万科股票发表了自己的看法。

万科股权之争一年了，作为上市公司万科有要求，能公开披露的都会说，不能公开披露不便说。“这并不是敏感不敏感的问题，这一年对上市公司如何规范的上市披露，我学到了很好的经验，我们更多以一种公平、公正、透明对全体股东，对社会。”