千亿房地产私募搅局土地市场 输血开发商路线图

　　抢地潮暗藏私募基金“输血”开发商路线图

　　今年以来，楼市成交向好，土地市场呈现热闹局面，热点城市“高价地”频现，开发商拿地热情不断升温。中国证券报记者近期采访发现，在房企抢地热潮背后，浮现出一幅房地产私募基金为开发商“输血”的路线图。

　　业内人士表示，房地产私募基金参与开发商拿地已经成为这一行业的主流投资模式。目前，整个房地产私募行业的规模已迅速扩张到超过2000亿元，其中有意介入土地市场、参与房企拿地环节的资金可能有近千亿。下半年资金价格仍维持高位的预期较强，房地产私募基金规模料继续高速扩张。而房地产私募积极参与土地市场，资金紧张的中小房企提升了拿地的“底气”，二三线城市土地市场格局或出现一些新变化。

　　土地成交活跃 私募背后输血

　　广州南沙，被当地媒体称为房价炒作最严重的区域。随着南沙地区房价不断上涨，今年上半年南沙新推出的土地价格也一路攀升。在南沙土地成交火热的同时，南沙国土部门正在进行着另一项工作，这就是追缴去年拍出地块的土地款。一位深圳的房地产私募基金人士对中国证券报记者表示，其所在的地产基金正在为南沙的一块去年拍下的土地筹集土地款，而为开发商在拿地环节筹集资金已经成为房地产私募基金行业的主流业务模式。

　　房地产私募基金，这个在国内只有三年历史的开发商新融资渠道，正在以难以想像的速度发展壮大。除了为开发商在去年拍下的土地收尾，这个行业中的激进者今年已经开始尝试直接拿地。今年5月，北京福润天成房地产开发有限公司一举拿下上海新华路“高价地”，而福润天成的背后就有房地产私募基金的身影。种种迹象表明，福润天成是另一家北京房企K2地产的关联公司，与K2地产同属于黄金湾投资集团，而黄金湾投资集团拥有一个私募投融资平台，K8黄金湾。“一般房地产私募基金发产品都采取定向募集的方式，福润天成在缴纳了一部分地价款之后，未来可能通过K8黄金湾募集后续地价款。”一位北京地产人士对中国证券报记者表示。

　　“今年房地产私募基金参与的拿地项目，多是为去年开发商拍下的土地筹集地价款。今年上半年土地成交热闹，未来开发商对房地产私募的融资需求会更多。”德信资本董事长陈义枫对中国证券报记者表示。德信资本总部位于深圳，近期德信资本业务经理们频繁在国内各大城市奔走，在众多急需资金支持的开发商中间寻找合适的合作伙伴。

　　今年上半年，全国土地成交出现井喷。易居研究院的数据显示，上半年其监测的全国104个城市的土地成交金额为8517亿元，同比大涨69%，而成交的土地建筑面积仅增长16%。在成交均价不断上涨的同时，是开发商不计成本的拿地举动。通常开发商不会将地价款一次性付清，而是先缴纳30%-50%的首期款，余下部分日后缴清。按50%的首付比例计算，在今年上半年的土地成交热潮中尚有超过4000亿元的地价款需要开发商筹集缴纳。未来几个月，房地产私募基金极有可能成为开发商拿地资金主要提供者之一。

　　募资自有渠道 不惧银行钱荒

　　事实上，近期热点城市土地市场持续热闹并不能说明所有开发商的现金流都很充裕，不少开发商也都是咬着牙接受了较高溢价率。除了传统的银行信贷、海外发债等融资方式，房地产私募基金正成为开发商筹集地价款的重要渠道。作为资金后援的房地产私募可能是不少中小规模开发商拿地的底牌。